Durante aproximadamente una d\u00e9cada, el modelo de alquileres a corto plazo en Puerto Vallarta era sorprendentemente sencillo. Comprabas un condominio en una buena zona, lo anunciabas, lo alquilabas tantas noches como pudieras llenar y la cuesti\u00f3n regulatoria apenas se planteaba.<\/p>\n\n\n\n
Esa era est\u00e1 llegando a su fin. No de forma dr\u00e1stica ni de la noche a la ma\u00f1ana, pero si ahora mismo est\u00e1 comprando una propiedad de inversi\u00f3n en Puerto Vallarta y no ha revisado lo que se est\u00e1 tramitando en la legislatura estatal, est\u00e1 basando sus ganancias en normas que podr\u00edan no existir dentro de un a\u00f1o.<\/p>\n\n\n\n
Aqu\u00ed es donde realmente est\u00e1n las cosas, separadas cuidadosamente en lo que ya se requiere<\/strong>, lo que se propone<\/strong>, y Qu\u00e9 debes verificar antes de firmar cualquier cosa.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Perm\u00edtanme decirles a d\u00f3nde apunta esto antes de que lean el resto, porque no es donde la mayor\u00eda de la gente supone. Esto no es un argumento en contra de comprar en Puerto Vallarta.<\/strong> Este es un argumento para fijar el precio de una propiedad de alquiler como lo har\u00edas en 2026, en lugar de como lo har\u00edas en 2021. Cada cifra a continuaci\u00f3n se puede verificar antes de hacer una oferta, y esa verificaci\u00f3n marca la diferencia entre una inversi\u00f3n y una simple esperanza. El lector al que me dirijo no es el que se rinde, sino el que compra con las cifras ya analizadas.<\/p>\n\n\n\n Nota sobre el contenido: Informaci\u00f3n general, actualizada a la fecha de publicaci\u00f3n, sobre una situaci\u00f3n que a\u00fan se est\u00e1 tramitando en la legislatura de Jalisco. No constituye asesor\u00eda legal, fiscal ni de inversi\u00f3n, y no debe ser lo \u00faltimo que lea antes de firmar. Confirme la situaci\u00f3n actual con el municipio y un abogado mexicano; si trabaja conmigo, yo tambi\u00e9n la confirmar\u00e9 con usted.<\/em><\/p>\n\n\n\n Estas pr\u00e1cticas no son nuevas ni controvertidas. Simplemente son cosas que un n\u00famero significativo de propietarios extranjeros nunca han hecho.<\/p>\n\n\n\n Registro PUI (nacional).<\/strong> M\u00e9xico ahora cuenta con un registro nacional de establecimientos de alojamiento. Los anfitriones se registran a trav\u00e9s del portal oficial PUI utilizando su RFC y una firma electr\u00f3nica SAT v\u00e1lida<\/strong>, registre la propiedad como establecimiento de alojamiento y reciba una llave del establecimiento. Esto aplica a alquileres vacacionales y alojamientos temporales, no solo a hoteles.<\/p>\n\n\n\n Si no tiene un RFC, no puede hacer esto, lo cual es una raz\u00f3n m\u00e1s para obtener su n\u00famero de identificaci\u00f3n fiscal con anticipaci\u00f3n. Expliqu\u00e9 qu\u00e9 documento hace qu\u00e9 en RFC, CURP, INE, IMSS: \u00bfqu\u00e9 documento necesitas realmente?<\/a>.<\/p>\n\n\n\n Licencia de operaci\u00f3n municipal.<\/strong> Un establecimiento de alojamiento de corta estancia es una actividad comercial, y el municipio espera que est\u00e9 autorizado como tal.<\/p>\n\n\n\n Uso del suelo compatible con la actividad comercial.<\/strong> Su propiedad uso de suelo<\/em> Tiene que permitirlo. Esto se puede comprobar con antelaci\u00f3n y casi nadie lo hace.<\/p>\n\n\n\n Cumplimiento de los estatutos del condominio.<\/strong> Hablaremos m\u00e1s sobre esto a continuaci\u00f3n, porque es lo que realmente hace que se frustren los acuerdos.<\/p>\n\n\n\n Condiciones b\u00e1sicas de seguridad.<\/strong> Detectores de humo, extintores, funcionamiento b\u00e1sico.<\/p>\n\n\n\n Seguro de responsabilidad civil.<\/strong> Es obligatorio contar con una p\u00f3liza v\u00e1lida. Si el anfitri\u00f3n no la tiene, la plataforma donde se anuncia la propiedad est\u00e1 obligada a proporcionarla; sin embargo, depender de la cobertura de la plataforma en lugar de la propia es una posici\u00f3n vulnerable en caso de siniestro.<\/p>\n\n\n\n Impuesto estatal de alojamiento (impuesto sobre hospedaje).<\/strong> Jalisco lo cobra. Generalmente, las plataformas retienen y remiten, pero conviene entender qu\u00e9 se est\u00e1 cobrando para evitar sorpresas.<\/p>\n\n\n\n En mayo de 2026, una comisi\u00f3n del Congreso de Jalisco aprob\u00f3 un paquete de reformas al C\u00f3digo Civil, al C\u00f3digo Urbano y a la Ley de Turismo, dirigidas a las plataformas de alojamiento de corta estancia. La iniciativa fue impulsada por la diputada Mariana Casillas, del partido Futuro, y el debate sobre la presi\u00f3n habitacional en torno al Mundial de 2026 le dio mayor impulso.<\/p>\n\n\n\n Las tres disposiciones que le importan:<\/p>\n\n\n\n Un l\u00edmite anual de 180 noches.<\/strong> La propuesta reduce el n\u00famero de d\u00edas que una propiedad puede dedicarse al alojamiento de 365 a 180 por a\u00f1o<\/strong> en zonas de alto turismo, incluyendo expl\u00edcitamente Puerto Vallarta y Guadalajara.<\/p>\n\n\n\n Un l\u00edmite de 90 noches en zonas saturadas.<\/strong> En las \u00e1reas designadas como de \u201calto impacto\u201d para la saturaci\u00f3n de alquileres a corto plazo, el l\u00edmite se reduce a\u00fan m\u00e1s, a 90 noches al a\u00f1o.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Una moratoria de cinco a\u00f1os para las nuevas construcciones.<\/strong> Las casas y apartamentos de nueva construcci\u00f3n estar\u00edan excluidos de la lista de la plataforma por su los primeros cinco a\u00f1os.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Por otra parte, a nivel municipal<\/strong>, la administraci\u00f3n de Puerto Vallarta ha propuesto una nueva contribuci\u00f3n para el alojamiento en la plataforma: el tesoro ha estado evaluando algo en el rango de De 1% a 3% de rentas.<\/strong><\/p>\n\n\n\n A septiembre de 2026, el paquete estatal hab\u00eda sido aprobado por la comisi\u00f3n, pero a\u00fan no hab\u00eda sido votado por el pleno del Congreso.<\/strong> Se trata de una propuesta seria que ha avanzado significativamente, pero no de una ley definitiva. Cabe destacar que Airbnb y Expedia han manifestado p\u00fablicamente su disposici\u00f3n a ser reguladas en Jalisco, lo que hist\u00f3ricamente aumenta las probabilidades de su aprobaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n No voy a asegurarles que esto suceder\u00e1, ni les voy a decir que lo ignoren. Lo que s\u00ed les dir\u00e9 es qu\u00e9 hace un inversor prudente con una propuesta en esta etapa: suscribir el riesgo a la baja.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Aqu\u00ed ten\u00e9is el ejercicio pr\u00e1ctico, que os llevar\u00e1 diez minutos.<\/p>\n\n\n\n La ocupaci\u00f3n a corto plazo en Puerto Vallarta se encuentra en el vecindario de 63% anualmente<\/strong> En las zonas m\u00e1s fuertes, aproximadamente 230 noches. Esa es la cifra en la que se basan, discretamente, la mayor\u00eda de los planes de inversi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Ahora vuelva a ejecutar la misma propiedad en 180 noches.<\/strong> Eso representa aproximadamente un recorte de 20 a 251 TP3T en los ingresos brutos por alquiler, frente a las cuotas de la HOA sin cambios, los intereses prediales sin cambios, las cuotas fideicomiso sin cambios y el pago de la hipoteca sin cambios, si la tiene.<\/p>\n\n\n\n \u00bfSigue siendo rentable la inversi\u00f3n?<\/strong><\/p>\n\n\n\n Si la respuesta es s\u00ed, compre con confianza: usted ya ha valorado el riesgo.<\/p>\n\n\n\n Si la oferta solo funciona con estancias de m\u00e1s de 230 noches, no est\u00e1s haciendo una inversi\u00f3n inmobiliaria. Est\u00e1s apostando por un resultado legislativo espec\u00edfico, y al menos deber\u00edas saber que eso es lo que est\u00e1s haciendo.<\/p>\n\n\n\n Tenga en cuenta que el l\u00edmite de 180 noches no afecta a todas las propiedades por igual. Un establecimiento en una zona con tarifas altas en temporada alta puede concentrar sus 180 noches en la parte m\u00e1s valiosa del calendario y perder proporcionalmente menos ingresos de lo que sugieren los c\u00e1lculos. Una propiedad que depende de generar ingresos mediocres en temporada baja para ser rentable se ve mucho m\u00e1s afectada. Si est\u00e1 comprando ahora, esa diferencia representa una cantidad considerable de dinero.<\/p>\n\n\n\n Antes de todo lo anterior, existe un documento que ya rige si se puede alquilar a corto plazo, y no tiene nada que ver con el estado ni con el municipio: *el condominio <\/em>reglamento.<\/em>*<\/p>\n\n\n\n Los edificios en Puerto Vallarta var\u00edan enormemente. Algunos son pr\u00e1cticamente apartahoteles donde cada unidad se alquila. Otros proh\u00edben directamente los alquileres a corto plazo. Muchos se sit\u00faan en un punto intermedio con requisitos de estancia m\u00ednima: 30 d\u00edas es lo habitual, y un m\u00ednimo de 30 d\u00edas elimina por completo el modelo de Airbnb.<\/p>\n\n\n\n Lea los estatutos antes de comprometerse emocionalmente con la propiedad, no despu\u00e9s.<\/strong> Este es un punto que requiere la debida diligencia, y deber\u00eda figurar en su contrato de promesa de compra como una condici\u00f3n para poder rescindirlo.<\/p>\n\n\n\n En la pr\u00e1ctica, la forma m\u00e1s r\u00e1pida de obtener una respuesta directa es acudir a quien administra el edificio. Administradores profesionales aqu\u00ed: Administradora San Pablo<\/strong> y BIDA Conservadora SC.<\/strong> Hay dos que operan aqu\u00ed: mantienen el reglamento, las actas de las asambleas y los estados de cuenta del fondo de reserva en un solo lugar y los proporcionan a un comprador serio. Un edificio sin administraci\u00f3n profesional, donde los documentos se guardan en un archivador en la casa de alguien, es en s\u00ed mismo un dato relevante.<\/p>\n\n\n\n Hay dos cosas a las que prestar especial atenci\u00f3n:<\/p>\n\n\n\n Los estatutos pueden ser modificados.<\/strong> Un edificio que actualmente permite alquileres a corto plazo puede votar para restringirlos. Si est\u00e1 comprando una unidad cuya \u00fanica estrategia de inversi\u00f3n es el alquiler por noche, comprenda la composici\u00f3n de la propiedad: un edificio con una mayor\u00eda de residentes permanentes es un lugar donde dicha votaci\u00f3n puede tener lugar.<\/p>\n\n\n\n Lo que te diga el vendedor o el agente inmobiliario no es el documento.<\/strong> \u201cAqu\u00ed todo el mundo alquila\u201d no es lo mismo que \u201cel reglamento lo permite\u201d. Consulta el reglamento. Lee el reglamento.<\/p>\n\n\n\n Antes de hacer una oferta por una propiedad en Puerto Vallarta que pretenda alquilar a corto plazo:<\/p>\n\n\n\n No interpreto esto como una mala noticia para el mercado inmobiliario de Puerto Vallarta, y quiero ser claro sobre por qu\u00e9.<\/p>\n\n\n\n Ciudades de todo M\u00e9xico y del mundo est\u00e1n adoptando la misma normativa: registro, licencia, impuestos y l\u00edmite de noches. Que Puerto Vallarta se sume a esta tendencia es normal, no una crisis. Este tipo de regulaci\u00f3n tiende a reducir las ganancias de los operadores menos experimentados, a la vez que profesionaliza el mercado para quienes se han preparado. Si se implementa un l\u00edmite de 180 noches, parte del inventario sin licencia desaparecer\u00e1, y los establecimientos bien gestionados que permanezcan generalmente enfrentar\u00e1n menos competencia en las noches que pueden alquilar.<\/p>\n\n\n\n Lo que realmente me preocupa es diferente: Los compradores est\u00e1n suscribiendo supuestos para 2021 en un mercado que se proyecta para 2026.<\/strong> El inventario se ha ampliado; escrib\u00ed sobre eso en M\u00e1s inventario, mayor poder de negociaci\u00f3n para los compradores.<\/a> La ocupaci\u00f3n es competitiva y ahora la normativa est\u00e1 cambiando. Un modelo financiero basado en 365 noches disponibles, una ocupaci\u00f3n de 70%, sin impuestos municipales y sin costes de licencia no es optimista. Es err\u00f3neo.<\/p>\n\n\n\n Construye un modelo conservador. Si la propiedad a\u00fan genera los ingresos que necesitas, tienes una buena inversi\u00f3n y un margen para lo que decida el Congreso. Ese es el objetivo principal.<\/p>\n\n\n\nLo que ya se requiere hoy<\/h3>\n\n\n\n
\u00bfQu\u00e9 se propone y por qu\u00e9 deber\u00eda importarles a los inversores?<\/h3>\n\n\n\n
El estatus importa tanto como el contenido.<\/h4>\n\n\n\n
Calcula tus n\u00fameros para 180 noches.<\/h3>\n\n\n\n
El control de los estatutos que frustra m\u00e1s acuerdos que la ley<\/h3>\n\n\n\n
Lista de verificaci\u00f3n previa a la compra<\/h3>\n\n\n\n
Lo que realmente pienso<\/h3>\n\n\n\n