Hay un momento en el cierre de una operaci\u00f3n en M\u00e9xico que toma completamente por sorpresa a los vendedores extranjeros.<\/p>\n\n\n\n
Est\u00e1s en la notar\u00eda. Los fondos del comprador est\u00e1n listos. Y el notario te dice la cantidad que se retendr\u00e1 de tus ganancias para ISR<\/strong> \u2014 impuesto sobre la renta, el impuesto sobre la renta de M\u00e9xico aplicado a la venta de una propiedad.<\/p>\n\n\n\n Para los vendedores que llevaron un buen registro, la cifra suele ser manejable. Para los que no lo hicieron, puede ascender a seis cifras en una propiedad de la que apenas obtuvieron ganancias.<\/p>\n\n\n\n La diferencia entre esos dos resultados casi nunca se debe a la suerte. Se trata de tr\u00e1mites burocr\u00e1ticos, y la mayor parte de esos tr\u00e1mites tuvieron que recopilarse a\u00f1os antes de la venta.<\/p>\n\n\n\n Antes de comenzar, tenga en cuenta que este art\u00edculo contiene informaci\u00f3n general, no asesor\u00eda fiscal, y las cifras que presenta son aproximadas y pueden variar. Soy agente inmobiliario, no contador. Utilice esta informaci\u00f3n para comprender c\u00f3mo funciona el c\u00e1lculo y qu\u00e9 documentaci\u00f3n es necesaria; luego, confirme sus cifras con un contador mexicano y su notario.<\/em><\/p>\n\n\n\n Este es el aspecto estructural que hay que entender sobre los cierres en M\u00e9xico, y es realmente diferente de c\u00f3mo funcionan en el norte.<\/p>\n\n\n\n En M\u00e9xico, el notario p\u00fablico<\/strong> No se trata de un notario en el sentido estadounidense de alguien que simplemente estampa firmas. Un notario es un abogado con licencia, designado por el estado, y tiene responsabilidad legal personal por la transacci\u00f3n. Entre otras funciones, est\u00e1 legalmente obligado a calcular su ISR, retenerlo de sus ganancias y remitirlo a la SAT, generalmente dentro de los 15 d\u00edas posteriores a la transacci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Lo que eso significa en la pr\u00e1ctica:<\/p>\n\n\n\n El notario no est\u00e1 tratando de conseguirle la factura m\u00e1s baja.<\/strong> Est\u00e1n intentando conseguir el n\u00famero bien<\/em>, Porque, si algo sale mal, ellos son los responsables. Aplicar\u00e1n el c\u00e1lculo que resulte en el impuesto m\u00e1s bajo cuando la ley lo permita, y aceptar\u00e1n las deducciones leg\u00edtimas que usted pueda documentar. Pero no buscar\u00e1n su documentaci\u00f3n ni aceptar\u00e1n un recibo que no cumpla con los requisitos de la SAT solo porque usted diga que gast\u00f3 el dinero.<\/p>\n\n\n\n Calculan a partir de la informaci\u00f3n que les proporcionas.<\/strong> El gasto no documentado es invisible. No se discute, simplemente es invisible.<\/p>\n\n\n\n Si eres un no residente a efectos fiscales mexicanos<\/strong>, El art\u00edculo 161 de la Ley del Impuesto sobre la Renta establece dos m\u00e9todos:<\/p>\n\n\n\n Opci\u00f3n A: 25% del precio bruto de venta.<\/strong> Sin deducciones. No sobre la ganancia; sobre el precio de venta total. Si lo vende por $500,000 USD, el impuesto es de $125,000 USD, independientemente de si lo compr\u00f3 por $450,000 USD o lo hered\u00f3.<\/p>\n\n\n\n Opci\u00f3n B \u2014 35% de la ganancia neta.<\/strong> Tasa m\u00e1s alta, pero aplicada \u00fanicamente a las ganancias reales despu\u00e9s de deducciones leg\u00edtimas y documentadas.<\/p>\n\n\n\n El notario calcula ambos y aplica el que resulte en un menor impuesto para usted.<\/p>\n\n\n\n Aqu\u00ed es donde los vendedores salen perjudicados. La opci\u00f3n B solo es mejor si puede documentar sus deducciones.<\/strong> Sin registros, su "ganancia neta" en papel parece ser casi el precio total de venta, 35% de eso supera los 25% brutos, y usted termina en la Opci\u00f3n A: tributar sobre el precio total de venta de una propiedad por la que puede haber obtenido muy poco.<\/p>\n\n\n\n He visto a vendedores perder decenas de miles de d\u00f3lares en el momento del cierre de una operaci\u00f3n porque la reforma de la cocina se pag\u00f3 en efectivo a un contratista que nunca emiti\u00f3 una factura.<\/p>\n\n\n\n Seg\u00fan el art\u00edculo 121, las deducciones que el notario puede aplicar contra su ganancia incluyen:<\/p>\n\n\n\n Tres cosas descalifican discretamente la mayor parte de lo que los vendedores extranjeros intentan deducir:<\/p>\n\n\n\n Debe ser una mejora, no un mantenimiento.<\/strong> Un ba\u00f1o nuevo, una habitaci\u00f3n adicional, una terraza reconstruida: deducible. Pintar, arreglar el aire acondicionado, reemplazar el calentador de agua: no. La clave est\u00e1 en si mejoraste la propiedad o la mantuviste en funcionamiento.<\/p>\n\n\n\n Debe ser una factura CFDI aut\u00e9ntica con su nombre y su RFC impresos.<\/strong> No es un recibo. No es una captura de pantalla de una transferencia bancaria. No es una nota manuscrita de su contratista. Es una factura electr\u00f3nica emitida correctamente, lo que significa que necesitaba una RFC. antes<\/em> El trabajo estaba hecho y deb\u00edas pedirle una factura al contratista. En el momento<\/em>, cuando a\u00fan ten\u00edas ventaja porque todav\u00eda no hab\u00edas pagado.<\/p>\n\n\n\n La descripci\u00f3n de la propiedad debe coincidir.<\/strong> La mejora debe ser atribuible a esta propiedad e idealmente debe reflejarse en la escritura o en un manifiesto de construcci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Si te quedas con una sola idea de este art\u00edculo: La deducci\u00f3n se obtiene o se pierde a\u00f1os antes de la venta.<\/strong> Para el d\u00eda del cierre, ya es demasiado tarde.<\/p>\n\n\n\n La ley mexicana exime las ganancias de capital en la venta de su casa habitaci\u00f3n<\/strong> \u2014 su residencia principal \u2014 hasta un l\u00edmite m\u00e1ximo de 700.000 UDIS<\/strong>. El UDI es una unidad indexada a la inflaci\u00f3n publicada por el Banco de M\u00e9xico; a principios de septiembre de 2026 se sit\u00faa en aproximadamente 8,81 pesos<\/strong>, poniendo el l\u00edmite en el vecindario de 6,1 millones de pesos<\/strong>. Compruebe el valor UDI actual al cerrar, ya que cambia cada d\u00eda.<\/p>\n\n\n\n Los requisitos:<\/p>\n\n\n\n La cuesti\u00f3n de la residencia es donde los propietarios extranjeros suelen confundirse, y la respuesta es mejor de lo que la mayor\u00eda espera: Si usted reside en M\u00e9xico como residente temporal o permanente y este es realmente su hogar, puede calificar en las mismas condiciones que un ciudadano mexicano.<\/strong> La ley incluso presume \u2014salvo prueba en contrario\u2014 que un extranjero con una casa habitaci\u00f3n en M\u00e9xico es residente fiscal. Su nacionalidad no es el obst\u00e1culo.<\/p>\n\n\n\n La prueba es el obst\u00e1culo.<\/strong> El notario le pedir\u00e1 que demuestre que realmente vivi\u00f3 all\u00ed, normalmente mediante facturas de servicios p\u00fablicos (CFE, SEAPAL), adem\u00e1s de su tarjeta de residencia o identificaci\u00f3n de votante., a su nombre, en esa direcci\u00f3n, desde hace varios a\u00f1os.<\/strong> Los notarios suelen pedir hasta cinco a\u00f1os de historial.<\/p>\n\n\n\n Aqu\u00ed es precisamente donde falla el patr\u00f3n de residencia temporal. Si pasas cuatro meses al a\u00f1o aqu\u00ed, mantienes la cuenta CFE a nombre del promotor o del administrador de la propiedad, y tu domicilio oficial est\u00e1 en Calgary, no cumplir\u00e1s con ese requisito. No porque hayas mentido, sino porque la documentaci\u00f3n indica que la propiedad era una segunda residencia, lo cual, sinceramente, era cierto.<\/p>\n\n\n\n Si cree que podr\u00eda cumplir los requisitos, obtenga su RFC y CURP y ponga los servicios p\u00fablicos a su nombre. ahora<\/strong>, no el a\u00f1o en que vendes. Explico qu\u00e9 documento hace qu\u00e9 en RFC, CURP, INE, IMSS: \u00bfqu\u00e9 documento necesitas realmente?<\/a>, y las v\u00edas de residencia en residencia temporal frente a residencia permanente<\/a>.<\/p>\n\n\n\n Otro requisito que sorprende a la gente: un vendedor que reside en el extranjero generalmente debe designar un representante legal en M\u00e9xico<\/strong> para fines de cumplimiento tributario en la transacci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Es un tr\u00e1mite rutinario, y su notario o contador le guiar\u00e1 en el proceso; pero es un tr\u00e1mite que requiere tiempo, y descubrirlo dos d\u00edas antes de la fecha de cierre programada es la causa de que se pospongan los cierres. Pregunte al respecto cuando publique la propiedad, no cuando firme.<\/p>\n\n\n\n Si va a vender en el plazo de un a\u00f1o:<\/strong><\/p>\n\n\n\n Si no llevas a\u00f1os vendiendo:<\/strong><\/p>\n\n\n\n El ISR no es una trampa oculta ni es injusto. Es un impuesto normal con un requisito de documentaci\u00f3n del que, sencillamente, no se advierte a los vendedores extranjeros con la suficiente antelaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Los vendedores que llevan un registro de sus ganancias pagan impuestos sobre sus beneficios reales. Quienes no lo hacen pueden pagar impuestos sobre el precio total de venta. Misma propiedad, misma ganancia, resultado radicalmente diferente: depende de si alguien solicit\u00f3 una factura hace tres a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n Si est\u00e1 pensando en vender su propiedad en Puerto Vallarta, perm\u00edtanos revisar su documentaci\u00f3n antes de hablar del precio. A veces, unos meses de preparaci\u00f3n valen m\u00e1s que cualquier negociaci\u00f3n que yo pueda realizar por usted.<\/p>\n\n\n\nPrimero: el notario no es su contador.<\/h3>\n\n\n\n
Los dos c\u00e1lculos y por qu\u00e9 uno de ellos es brutal.<\/h3>\n\n\n\n
\u00bfQu\u00e9 se considera realmente una deducci\u00f3n?<\/h3>\n\n\n\n
La exenci\u00f3n que la mayor\u00eda de los propietarios extranjeros no pueden utilizar<\/h3>\n\n\n\n
Si usted no es residente, necesita un representante legal.<\/h3>\n\n\n\n
Qu\u00e9 hacer ahora mismo, cuando planees vender<\/h3>\n\n\n\n
El resumen honesto<\/h3>\n\n\n\n