Los inversores abordan esta cuesti\u00f3n con un instinto ya formado, generalmente importado de su lugar de origen.<\/p>\n\n\n\n
Los estadounidenses y canadienses suelen llegar creyendo que las casas son la mejor inversi\u00f3n y los condominios una opci\u00f3n intermedia. En Puerto Vallarta, este instinto suele ser err\u00f3neo, y la raz\u00f3n tiene menos que ver con los edificios en s\u00ed que con qui\u00e9n es el inquilino y c\u00f3mo afecta el clima a una propiedad desatendida.<\/p>\n\n\n\n
Aqu\u00ed les presentamos una comparaci\u00f3n honesta, que incluye los costos que los estados financieros pro forma suelen omitir.<\/p>\n\n\n\n
Se alquila con mayor facilidad y a m\u00e1s personas.<\/strong> El visitante t\u00edpico de Puerto Vallarta busca poder ir caminando a cenar, tener piscina, un alojamiento con recepci\u00f3n y la posibilidad de cerrarlo todo sin preocupaciones, y se aloja durante una o dos semanas. Eso describe a un condominio. La demanda de condominios bien ubicados en la Zona Rom\u00e1ntica, Marina Vallarta, Amapas y los hoteles de la zona frente al mar es alta y constante durante todo el a\u00f1o.<\/p>\n\n\n\n Otra persona se encarga del exterior.<\/strong> En un clima costero tropical, esto vale mucho m\u00e1s de lo que parece. La corrosi\u00f3n por sal, la integridad del techo, la pintura exterior, el mantenimiento de la piscina, el paisajismo, la seguridad: todas son responsabilidades de la asociaci\u00f3n de propietarios. Usted paga por ello mensualmente y sucede tanto si est\u00e1 en el pa\u00eds como si no.<\/p>\n\n\n\n Es much\u00edsimo m\u00e1s f\u00e1cil de gestionar de forma remota.<\/strong> La mayor\u00eda de los inversores en este mercado no est\u00e1n aqu\u00ed la mayor parte del a\u00f1o. Un condominio en un edificio con administraci\u00f3n profesional y administrador residente puede gestionarse desde otro pa\u00eds. Una casa unifamiliar no, en realidad.<\/p>\n\n\n\n Salida m\u00e1s limpia.<\/strong> En el segmento de compradores extranjeros, la mayor\u00eda busca condominios en lugar de casas, y es mucho m\u00e1s f\u00e1cil establecer comparables cuando once unidades similares en su edificio se han vendido en los \u00faltimos dos a\u00f1os. Venta m\u00e1s r\u00e1pida, determinaci\u00f3n de precios m\u00e1s precisa.<\/p>\n\n\n\n Entrada inferior.<\/strong> El inventario de estudios y apartamentos de una habitaci\u00f3n comienza muy por debajo del costo de una casa en una ubicaci\u00f3n comparable, y los rendimientos de alquiler en las zonas m\u00e1s fuertes suelen alcanzar los 6\u201310% bruto<\/strong> rango. Analic\u00e9 c\u00f3mo se comporta realmente ese n\u00famero bruto a lo largo de un a\u00f1o en la gu\u00eda de ingresos por alquiler<\/a>.<\/p>\n\n\n\n Usted es due\u00f1o de la tierra, y la tierra es lo que se revaloriza.<\/strong> Un condominio es un derecho sobre una estructura que se deprecia, m\u00e1s una participaci\u00f3n en las \u00e1reas comunes. Una casa es una estructura \u2014que se deprecia\u2014 construida sobre un terreno que no se deprecia. A largo plazo, este es el argumento m\u00e1s s\u00f3lido a favor de la casa.<\/p>\n\n\n\n Sin asociaci\u00f3n de propietarios ni intrigas pol\u00edticas relacionadas con la misma.<\/strong> Sin cuotas mensuales, sin derramas extraordinarias, sin necesidad de que tus vecinos voten para restringir los alquileres a corto plazo, sin d\u00e9ficit en el fondo de reserva que heredes. T\u00fa tienes el control del inmueble.<\/p>\n\n\n\n Nadie puede anular tus ingresos por alquiler mediante votaci\u00f3n.<\/strong> Esta es la ventaja del jugador dormido en 2026. Como ya coment\u00e9 en las normas de alquiler a corto plazo<\/a>, el edificio reglamento<\/em> Se puede modificar para restringir el alquiler por noche. Tu casa no puede ser superada en votaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Mayor potencial de ingresos en la propiedad adecuada.<\/strong> Las villas en las zonas premium generan ingresos por alquiler que ning\u00fan condominio alcanza: las mejores villas de Conchas Chinas han reportado ingresos anuales por alquiler cercanos MXN 1,96 millones (aproximadamente 1.044.000 USD)<\/strong>. Menos reservas, tarifa mucho m\u00e1s alta, mucho m\u00e1s trabajo.<\/p>\n\n\n\n M\u00e1s formas de agregar valor.<\/strong> Puedes construir, subdividir, a\u00f1adir una casita, convertir un garaje. Un condominio es una caja fija.<\/p>\n\n\n\n Aqu\u00ed es donde la mayor\u00eda de los an\u00e1lisis de inversi\u00f3n fallan, y afecta a los dos tipos de activos de manera muy diferente. Es independiente del costo \u00fanico de entrada, que desglos\u00e9 en lo que realmente cuesta comprar aqu\u00ed<\/a>.<\/p>\n\n\n\n En el caso de los condominios, la cifra que la gente subestima es la cuota de la asociaci\u00f3n de propietarios, y la derrama extraordinaria que la acompa\u00f1a.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Las cuotas mensuales son visibles y se modelan. Las derramas extraordinarias no. Un edificio que financia la reparaci\u00f3n de una fachada, la sustituci\u00f3n de un ascensor o la reconstrucci\u00f3n del tejado puede cobrar a los propietarios miles de d\u00f3lares en una sola votaci\u00f3n. En una vivienda que genera 18\u00a0000 T al a\u00f1o, una derrama de 20\u00a0000 T elimina m\u00e1s de un a\u00f1o de ingresos.<\/p>\n\n\n\n La clave est\u00e1 en el fondo de reserva, no en la cuota mensual.<\/strong> Un edificio con cuotas bajas y sin reservas no es barato. Se trata de una derrama extraordinaria que a\u00fan no se ha programado. Solicite los estados de cuenta del fondo de reserva y las actas de la asociaci\u00f3n de propietarios de los \u00faltimos tres a\u00f1os. Vale la pena pagar m\u00e1s por edificios con reservas reales y reuniones aburridas pero bien documentadas.<\/p>\n\n\n\n En el caso de las viviendas, un aspecto que la gente suele subestimar es el mantenimiento en un clima tropical.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Una casa aqu\u00ed est\u00e1 constantemente expuesta a la humedad, la sal, el sol y la lluvia. Mantenimiento de la piscina, jard\u00edn, pintura exterior cada pocos a\u00f1os, techo e impermeabilizaci\u00f3n, mantenimiento del aire acondicionado, control de plagas y un cuidador si no est\u00e1s en casa, porque una casa desocupada en este clima se deteriora r\u00e1pidamente, y una casa desocupada sin nadie que la vigile tambi\u00e9n supone un problema de seguridad.<\/p>\n\n\n\n Para una casa independiente en este mercado, presupuesto 1\u20132% del valor de la propiedad anualmente<\/strong> para mantenimiento y prever el extremo superior cerca del agua. Eso no es pesimismo; es el precio que paga el clima.<\/p>\n\n\n\n Ambos tipos de activos comparten estas caracter\u00edsticas, y ambos quedan excluidos:<\/strong><\/p>\n\n\n\n La l\u00ednea de gesti\u00f3n es lo primero que hay que corregir. Es la mayor diferencia entre el rendimiento bruto y lo que realmente llega a su cuenta, y es la cifra que con m\u00e1s frecuencia falta en las proyecciones financieras que me entregan.<\/p>\n\n\n\n Compra el condominio si<\/strong> No estar\u00e1 aqu\u00ed la mayor parte del a\u00f1o, desea que la propiedad se alquile de forma constante con m\u00ednima intervenci\u00f3n, cuenta con un presupuesto moderado y busca una salida sencilla. Esto describe a la mayor\u00eda de los inversores extranjeros en este mercado, raz\u00f3n por la cual los condominios dominan el segmento de compradores extranjeros. No se trata de una soluci\u00f3n de compromiso; es la opci\u00f3n id\u00f3nea para estas circunstancias.<\/p>\n\n\n\n Compra la casa si<\/strong> Tienes una visi\u00f3n a largo plazo y est\u00e1s comprando tanto terreno como estructura, quieres tener control sobre las normas de alquiler, tienes o contratar\u00e1s a una empresa de gesti\u00f3n local y puedes asumir un a\u00f1o de mantenimiento impredecible sin que ello afecte a la inversi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Un patr\u00f3n que veo fallar con frecuencia:<\/strong> Comprar una casa en la costa sur o en las colinas porque es hermosa, sin cuidador, sin administraci\u00f3n y con la idea de visitarla dos veces al a\u00f1o. El clima siempre gana esa batalla.<\/p>\n\n\n\n No se trata de \u201ccu\u00e1l genera m\u00e1s beneficios\u201d. La pregunta honesta es: \u00bfQu\u00e9 grado de participaci\u00f3n tendr\u00e1s realmente?<\/strong><\/p>\n\n\n\n S\u00e9 sincero al respecto, porque los inversores suelen sobreestimarlo. Si la respuesta honesta es "Estar\u00e9 aqu\u00ed tres semanas al a\u00f1o y quiero que esto est\u00e9 resuelto", entonces lo que buscas es un condominio en un edificio bien administrado, y el valor del terreno no cambia eso.<\/p>\n\n\n\n Si la respuesta sincera es "Estoy construyendo algo aqu\u00ed, estar\u00e9 presente y quiero tener el control", la casa es el mejor activo y el mantenimiento es un gasto al que realmente prestar\u00e1s atenci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n La respuesta equivocada es comprar la casa que deseas tener y administrarla como si fuera el condominio que deber\u00edas haber comprado.<\/p>\n\n\n\n Si vienes a m\u00ed con un presupuesto que solo alcanza para una casa porque el condominio que deseas est\u00e1 fuera de tu alcance, y me has dicho que estar\u00e1s en el pa\u00eds dos veces al a\u00f1o, te dir\u00e9 que esperes o que compres el condominio m\u00e1s peque\u00f1o en lugar de la casa m\u00e1s grande.<\/p>\n\n\n\n Para m\u00ed, esa es una venta menor. Tambi\u00e9n es la diferencia entre un activo que te genera ingresos y una hermosa propiedad que te cuesta dinero silenciosamente durante seis a\u00f1os hasta que la vendes en un mercado d\u00e9bil porque te cansas de ella. Prefiero hacer la operaci\u00f3n m\u00e1s peque\u00f1a y quedarme con la segunda.<\/p>\n\n\n\nEl caso de la casa<\/h3>\n\n\n\n
Los costos que nadie incluye en el estado financiero pro forma.<\/h3>\n\n\n\n
La comparaci\u00f3n, lado a lado<\/h3>\n\n\n\n
<\/th> Apartamento<\/strong><\/th> Casa<\/strong><\/th><\/tr><\/thead> Precio de entrada<\/td> M\u00e1s bajo<\/td> M\u00e1s alto para una ubicaci\u00f3n equivalente<\/td><\/tr> Rendimiento bruto (zonas fuertes)<\/td> 6\u201310%<\/td> Var\u00eda mucho; las villas de lujo generan mayores ingresos, pero ofrecen menor rentabilidad sobre el capital.<\/td><\/tr> demanda de alquiler<\/td> Profundo, durante todo el a\u00f1o.<\/td> M\u00e1s estrecho, m\u00e1s estacional.<\/td><\/tr> Gesti\u00f3n remota<\/td> Pr\u00e1ctico<\/td> Dif\u00edcil sin personal<\/td><\/tr> Carga de mantenimiento<\/td> La asociaci\u00f3n de propietarios se encarga del exterior.<\/td> Todo tuyo, 1\u20132% de valor\/a\u00f1o<\/td><\/tr> riesgo de evaluaci\u00f3n especial<\/td> Real<\/td> Ninguno<\/td><\/tr> Riesgo de las normas de alquiler<\/td> La asociaci\u00f3n de propietarios puede restringir el acceso mediante votaci\u00f3n.<\/td> T\u00fa decides<\/td><\/tr> conductor de agradecimiento<\/td> Ubicaci\u00f3n + calidad del edificio<\/td> Tierra<\/strong><\/td><\/tr> Liquidez en la salida<\/td> M\u00e1s alto<\/td> M\u00e1s bajo<\/td><\/tr> Potencial de valor a\u00f1adido<\/td> M\u00ednimo<\/td> Sustancial<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n C\u00f3mo aconsejo realmente<\/h3>\n\n\n\n
La pregunta que realmente lo decide<\/h3>\n\n\n\n
Lo que te dir\u00e9 me cuesta una comisi\u00f3n.<\/h3>\n\n\n\n