En el sector inmobiliario mexicano existe una palabra que se parece mucho a una palabra en ingl\u00e9s, pero que significa algo completamente diferente, y esa mala traducci\u00f3n les cuesta dinero real a los compradores extranjeros.<\/p>\n\n\n\n
Notario.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Un notario p\u00fablico estadounidense es un empleado administrativo. Su formaci\u00f3n dura una tarde. Observan c\u00f3mo firmas, sellan la p\u00e1gina y su funci\u00f3n en la transacci\u00f3n es esencialmente administrativa.<\/p>\n\n\n\n Un mexicano notario p\u00fablico<\/strong> es un abogado con licencia, designado por el gobernador del estado, que posee uno de un n\u00famero estrictamente limitado de patentes<\/em> en el estado. Jalisco tiene un n\u00famero fijo y rara vez est\u00e1n abiertos. El notario lleva fe p\u00fablica<\/strong><\/em> \u2014 la autoridad legal para certificar que una transacci\u00f3n es v\u00e1lida y verdadera.<\/p>\n\n\n\n Su firma es lo que hace que la transferencia de su propiedad sea real. Nada m\u00e1s lo hace.<\/strong> No es tu contrato. No es tu transferencia bancaria. No son las llaves que tienes en la mano.<\/p>\n\n\n\n Comprender esto cambia la forma en que abordas la compra.<\/p>\n\n\n\n Una vez contratado, el notario realiza la verificaci\u00f3n legal de su transacci\u00f3n:<\/p>\n\n\n\n *Certificado de no gravamen (<\/em>certificado de libertad de gravamen).<\/em>* Obtenido del Registro P\u00fablico de la Propiedad. Muestra si la propiedad tiene una hipoteca, un embargo, una anotaci\u00f3n judicial o cualquier otro gravamen, y confirma que el vendedor es, de hecho, el propietario registrado. Este \u00faltimo punto no se puede dar por sentado a partir de una fotocopia de una escritura.<\/p>\n\n\n\n *liquidaci\u00f3n del impuesto predial (<\/em>predial al corriente). Certificado municipal que confirma que los impuestos est\u00e1n al d\u00eda. <\/strong>El impuesto predial impago recae sobre la propiedad, no sobre la persona.<\/em>* Si cierras la operaci\u00f3n sin esto, heredar\u00e1s la deuda.<\/p>\n\n\n\n Autorizaci\u00f3n de agua (SEAPAL).<\/strong> Mismo principio, misma consecuencia.<\/p>\n\n\n\n Autorizaci\u00f3n de la asociaci\u00f3n de propietarios.<\/strong> Confirmaci\u00f3n de que las cuotas de mantenimiento est\u00e1n al d\u00eda; adem\u00e1s, y esto es algo que los compradores olvidan pedir, divulgaci\u00f3n de cualquier tasa especial que haya sido votada o est\u00e9 en discusi\u00f3n.<\/strong> Un edificio que est\u00e1 a punto de cobrar a los propietarios $8,000 cada uno por los ascensores no va a mencionar eso voluntariamente durante la visita.<\/p>\n\n\n\n *Evaluaci\u00f3n (<\/em>aval\u00fao).<\/em>* Un tasador autorizado realiza la valoraci\u00f3n sobre la que se calcula su impuesto de adquisici\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n C\u00e1lculo y retenci\u00f3n de impuestos.<\/strong> El notario calcula el impuesto sobre las ganancias de capital del vendedor, lo retiene y lo remite a la SAT.<\/p>\n\n\n\n *Preparaci\u00f3n y registro de la <\/em>escritura p\u00fablica*** \u2014 la escritura misma.<\/p>\n\n\n\n El fideicomiso y el permiso SRE.<\/strong> Si compra en la zona costera restringida, el fideicomiso bancario y el permiso de la Secretar\u00eda de Relaciones Exteriores se tramitan en paralelo. Ver El fideicomiso explicado<\/a>. En la l\u00ednea de tiempo, este suele ser el poste m\u00e1s largo de la tienda.<\/p>\n\n\n\n Esta es la frase m\u00e1s importante de este art\u00edculo.<\/p>\n\n\n\n El notario es un funcionario de estado neutral<\/strong>. Verifican la titularidad, la situaci\u00f3n fiscal, calculan y retienen los impuestos y registran la escritura. No representan sus intereses. No revisan la transacci\u00f3n para determinar si es un buen negocio, si el precio es justo o si los t\u00e9rminos del contrato favorecen a la otra parte.<\/p>\n\n\n\n Si desea un defensor, contrate a un abogado privado por separado. Para una compra de condominio sencilla con t\u00edtulo de propiedad limpio, la mayor\u00eda de los compradores no lo hacen. Para una compra compleja \u2014historial de tierras ejidales, un r\u00e9gimen de condominio no constituido, venta de una herencia, t\u00edtulo de propiedad en disputa\u2014 deber\u00eda hacerlo, y no es caro en relaci\u00f3n con lo que protege.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Hay un segundo rol que vale la pena conocer, y no es ni el notario ni su agente. En mis propias transacciones trabajo con Cecilia Medina<\/strong>, Una abogada que act\u00faa como coordinadora del cierre \u2014su trabajo consiste en agilizar el proceso y asegurarse de que todas las partes comprendan lo que firman, en un lenguaje comprensible\u2014. En una compra de un condominio sencilla, es posible que no se necesite una. Sin embargo, en operaciones m\u00e1s complejas, suele ser la diferencia entre un cierre que dura ocho semanas y uno que tarda cinco meses.<\/p>\n\n\n\n En Puerto Vallarta, la costumbre da el comprador<\/strong> el derecho a elegir al notario, porque el comprador lo paga. Los costos de cierre de aproximadamente 4\u20136% del precio de compra incluyen esto; desgloso la lista completa en lo que realmente cuesta comprar<\/a>.<\/p>\n\n\n\n Usa ese derecho.<\/strong> Las notar\u00edas de Puerto Vallarta var\u00edan enormemente en cuanto a la rapidez y la minuciosidad de sus tr\u00e1mites. Algunas son meticulosas y lentas. Otras son r\u00e1pidas y exhaustivas. Y otras no son ninguna de las dos.<\/p>\n\n\n\n Si el vendedor o su agente insisten en una notaria espec\u00edfica, eso no es necesariamente sospechoso; a veces, su notario ya dispone del historial de la propiedad y realmente agiliza el proceso. Pero vale la pena hacer una pregunta directa: \u00bfPor qu\u00e9 ese?<\/em> Una buena respuesta existe o no existe.<\/p>\n\n\n\n Esa pregunta tambi\u00e9n me aplica a m\u00ed, as\u00ed que aqu\u00ed est\u00e1 mi propia respuesta. Trabajo con mayor frecuencia con Notar\u00eda 29 en Bucer\u00edas<\/strong> y Notar\u00eda 1 en Puerto Vallarta<\/strong>. La raz\u00f3n es simple: ambos son r\u00e1pidos, ambos son organizados y nunca he tenido que insistirles para que me env\u00eden un documento. Esa es toda mi recomendaci\u00f3n. Si tu agente no puede darte una raz\u00f3n tan espec\u00edfica en una sola frase, no lo contrates; la conveniencia del agente no es una raz\u00f3n v\u00e1lida.<\/p>\n\n\n\n Y una correcci\u00f3n a un consejo que ver\u00e1s repetido en las gu\u00edas escritas para compradores extranjeros: En Puerto Vallarta, contar con personal que hable ingl\u00e9s no es un factor diferenciador.<\/strong> Pr\u00e1cticamente todas las notar\u00edas aqu\u00ed trabajan en ingl\u00e9s, porque pr\u00e1cticamente todas gestionan transacciones internacionales. No elija una bas\u00e1ndose en eso. Elija seg\u00fan la rapidez del tr\u00e1mite y la organizaci\u00f3n de la oficina con sus documentos.<\/p>\n\n\n\n La din\u00e1mica m\u00e1s amplia aqu\u00ed es una sobre la que escrib\u00ed en \u00bfPor qu\u00e9 la misma solicitud obtiene resultados diferentes?<\/a>Las instituciones mexicanas se rigen por normas federales, adem\u00e1s de una considerable discrecionalidad local. Un mismo expediente avanza a ritmos muy diferentes en distintas oficinas. La notar\u00eda que elijas es una de las pocas opciones que realmente controlas.<\/p>\n\n\n\n No importa cu\u00e1nto hayas pagado, ni qu\u00e9 hayas firmado, ni qui\u00e9n te haya entregado las llaves. La escritura la prepara el notario y se firma en su oficina, y esa firma marca el momento en que se transfiere la propiedad.<\/p>\n\n\n\n Esta es precisamente la raz\u00f3n por la que nunca se debe transferir dinero directamente a un vendedor, un punto que explico extensamente en Servicios de dep\u00f3sito en garant\u00eda en Puerto Vallarta<\/a>, y la regla m\u00e1s importante en una transacci\u00f3n mexicana.<\/p>\n\n\n\n Preg\u00fantale a tu agente: \u201c\u00bfQu\u00e9 notar\u00eda usar\u00edas para tu propia compra y por qu\u00e9?\u201d<\/strong> La respuesta, y la rapidez con que llega, dice mucho de ti.<\/p>\n\n\n\n Entonces pregunte directamente a la notaria:<\/p>\n\n\n\n Cuando la escritura est\u00e9 preparada, rev\u00edsela antes de firmarla, en espa\u00f1ol, con su agente o abogado traduciendo. Si alg\u00fan detalle es incorrecto, Este es el momento de parar<\/strong>, porque despu\u00e9s de la firma se convierte en una correcci\u00f3n costosa.<\/p>\n\n\n\n Compru\u00e9belo usted mismo:<\/p>\n\n\n\n Esa \u00faltima merece su propia advertencia.<\/p>\n\n\n\n Algunos vendedores te pedir\u00e1n que registres un precio inferior al real para reducir sus impuestos sobre las ganancias de capital.<\/p>\n\n\n\n Rechazar. Siempre.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Es fraude fiscal, te expone personalmente y \u2014dejando de lado la exposici\u00f3n legal por un momento\u2014 Infla tus propias ganancias de capital cuando finalmente vendes<\/strong>, porque su base de costo es la que dice la escritura. Estar\u00eda pagando la factura de impuestos del vendedor por ellos, a\u00f1os despu\u00e9s, con intereses. La aritm\u00e9tica detr\u00e1s de eso est\u00e1 en Impuesto sobre las ganancias de capital cuando vende<\/a>.<\/p>\n\n\n\n La solicitud suele presentarse como un peque\u00f1o favor que todos hacen. Pero no es un favor. Es una transferencia de la responsabilidad fiscal del vendedor hacia usted, disfrazada de cortes\u00eda.<\/p>\n\n\n\n Nada de esto es ex\u00f3tico. Es la misma disciplina que aplicar\u00edas a una compra en casa. La diferencia radica en que, aqu\u00ed, las protecciones se ubican en distintos puntos del proceso, y ahora sabes d\u00f3nde se encuentran.<\/p>\n\n\n\nLo que realmente hace el notario<\/h3>\n\n\n\n
Tres cosas que necesitas interiorizar<\/h3>\n\n\n\n
Primero: el notario no es su abogado.<\/h4>\n\n\n\n
Dos: quien elige al notario controla el ritmo y la calidad de la transacci\u00f3n.<\/h4>\n\n\n\n
Tres: hasta que no se firme la escritura, no posees nada.<\/h4>\n\n\n\n
Qu\u00e9 preguntar antes de elegir<\/h3>\n\n\n\n
En la firma: compruebe esto personalmente<\/h3>\n\n\n\n
Nunca declares un precio inferior al real.<\/h3>\n\n\n\n
El resumen pr\u00e1ctico<\/h3>\n\n\n\n