Lo m\u00e1s com\u00fan que escucho de los compradores estadounidenses y canadienses, generalmente unas tres semanas despu\u00e9s de iniciada la transacci\u00f3n, es alguna variante de:<\/p>\n\n\n\n
\u201cEn Estados Unidos, esto ya habr\u00eda cerrado.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n Tienen raz\u00f3n. Habr\u00eda sido as\u00ed. Y esa comparaci\u00f3n es la ra\u00edz de casi todas las malas decisiones que toman los compradores extranjeros aqu\u00ed, porque el instinto que surge es presionar. Saltarse un paso. Transferir dinero antes de tiempo. Fiarse de la palabra de alguien en lugar de obtener el documento.<\/p>\n\n\n\n Aqu\u00ed ten\u00e9is la cronolog\u00eda honesta, lo que sucede en cada etapa y d\u00f3nde se estanca realmente.<\/p>\n\n\n\n Expectativa realista: de 45 a 90 d\u00edas<\/strong> Desde la aceptaci\u00f3n de la oferta hasta la firma de la escritura para un comprador extranjero que establece un nuevo fideicomiso. Treinta d\u00edas es posible si la documentaci\u00f3n del vendedor est\u00e1 impecable y se asume un fideicomiso existente en lugar de crear uno nuevo. En ocasiones, se requieren seis meses.<\/p>\n\n\n\n Compra tus vuelos en consecuencia.<\/strong> Supongamos 60 d\u00edas, no 30.<\/p>\n\n\n\n Nota previa al cronograma: esta es informaci\u00f3n general sobre c\u00f3mo se realiza una compraventa en Puerto Vallarta, no asesoramiento legal sobre su transacci\u00f3n. Los plazos son rangos t\u00edpicos, no promesas, y las normas de notificaci\u00f3n aqu\u00ed descritas est\u00e1n vigentes a septiembre de 2026 y a\u00fan se est\u00e1n implementando. Su notario es la autoridad competente para su cierre espec\u00edfico.<\/em><\/p>\n\n\n\n Su oferta aceptada se convierte en una contrato de promesa de compra venta<\/strong> \u2014 Un compromiso vinculante de compraventa seg\u00fan la ley civil mexicana. Fija el precio y las condiciones, establece el cronograma, define qu\u00e9 sucede si alguna de las partes incumple el acuerdo e inicia el plazo para la debida diligencia.<\/p>\n\n\n\n Insiste en que incluya lo siguiente:<\/p>\n\n\n\n Un documento biling\u00fce<\/strong>, Espa\u00f1ol e ingl\u00e9s en columnas paralelas, con una cl\u00e1usula que indica qu\u00e9 versi\u00f3n prevalecer\u00e1 en caso de disputa. Ser\u00e1 la versi\u00f3n en espa\u00f1ol. L\u00e9ala.<\/p>\n\n\n\n Un periodo de diligencia debida con una salida real.<\/strong> Un m\u00ednimo de dos a tres semanas, durante las cuales puede cancelar y recuperar su dep\u00f3sito si la revisi\u00f3n del t\u00edtulo revela algo importante. Esta cl\u00e1usula establece que o tienes protecci\u00f3n o no la tienes.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Una penalizaci\u00f3n espec\u00edfica por incumplimiento del vendedor.<\/strong> La pr\u00e1ctica habitual en M\u00e9xico es que el vendedor devuelva el dep\u00f3sito. duplicado<\/em> - a pena convencional<\/em>. Los vendedores lo aceptan habitualmente. Si un vendedor se niega, preg\u00fantele por qu\u00e9.<\/p>\n\n\n\n Exactamente lo que est\u00e1 incluido.<\/strong> Muebles, electrodom\u00e9sticos, n\u00famero de plaza de aparcamiento, trastero, amarre para embarcaciones. Las plazas de aparcamiento aqu\u00ed suelen estar registradas por separado de la vivienda.<\/p>\n\n\n\n Qui\u00e9n paga qu\u00e9 al cierre.<\/strong> En Puerto Vallarta, por costumbre, el comprador paga los gastos de cierre y el vendedor paga el impuesto sobre las ganancias de capital y la comisi\u00f3n; pero "por costumbre" no es "por ley", y es en el contrato donde esto se hace realidad.<\/p>\n\n\n\n El dep\u00f3sito suele ser 10%<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Nunca transfieras dinero directamente a un vendedor. Ni el dep\u00f3sito, ni el saldo, ni siquiera "para demostrar buena fe". Jam\u00e1s.<\/strong><\/p>\n\n\n\n El dep\u00f3sito se ingresa en una cuenta de fideicomiso de terceros bajo un acuerdo firmado por separado que especifica con exactitud c\u00f3mo se liberan y se devuelven los fondos. Las compa\u00f1\u00edas de fideicomiso que operan en Puerto Vallarta generalmente mantienen los fondos en bancos estadounidenses, en d\u00f3lares, bajo la regulaci\u00f3n de fideicomisos de EE. UU., que es precisamente el objetivo. Esto coloca su dinero bajo un sistema legal en el que puede litigar.<\/p>\n\n\n\n El costo oscila aproximadamente entre $450 y $800 USD.<\/strong>, normalmente pagado por el comprador, a veces dividido. Es el seguro m\u00e1s barato en la transacci\u00f3n. Entro en la mec\u00e1nica en Servicios de dep\u00f3sito en garant\u00eda en Puerto Vallarta<\/a>.<\/p>\n\n\n\n Hay dos cosas que conviene comprobar antes de firmar el contrato de dep\u00f3sito en garant\u00eda: que la empresa mantenga los fondos en un banco estadounidense sujeto a la regulaci\u00f3n de EE. UU. y que su agente pueda mencionar las transacciones que haya cerrado personalmente con ellos.<\/p>\n\n\n\n Perm\u00edtanme responder a mi propia pregunta: utilizo AlianzEscrow, y mi contacto all\u00ed es Justin Smith, que vive aqu\u00ed en Puerto Vallarta.<\/strong> La empresa se form\u00f3 en 2023, lo que suena joven hasta que se ve qui\u00e9n la dirige: su gerente general fund\u00f3 Stewart Title Latin America y tiene veintis\u00e9is a\u00f1os de experiencia en t\u00edtulos de propiedad y fideicomisos. Los fondos se encuentran en cuentas de fideicomiso aseguradas por la FDIC en bancos estadounidenses, bajo la regulaci\u00f3n de EE. UU., que es exactamente la casilla que acabo de indicarle que marque. Tambi\u00e9n tienen cuentas en d\u00f3lares canadienses y no cobran nada por una transacci\u00f3n que no se concreta. Explico con m\u00e1s detalle c\u00f3mo funciona el fideicomiso en la gu\u00eda de dep\u00f3sito en garant\u00eda<\/a>.<\/p>\n\n\n\n La presi\u00f3n para omitir el dep\u00f3sito en garant\u00eda es real y siempre se presenta de forma razonable. El vendedor est\u00e1 en Canad\u00e1 y no quiere abrir una cuenta. Esto nos retrasar\u00e1 dos semanas. Ya lo hemos hecho as\u00ed antes.<\/em> Todos los compradores extranjeros que han perdido un dep\u00f3sito en esta bah\u00eda lo perdieron despu\u00e9s de escuchar una explicaci\u00f3n que sonaba razonable sobre por qu\u00e9 no era necesario un dep\u00f3sito en garant\u00eda en esta ocasi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Hay dos cosas que deben comenzar de inmediato, y la segunda es todo el cronograma.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Usted elige al notario \u2014 ver elegir a su notario<\/a> \u2014 y comienza la revisi\u00f3n del t\u00edtulo.<\/p>\n\n\n\n Y usted comienza a contar con el fideicomiso y el permiso SRE el d\u00eda en que se firma el contrato de promesa, no despu\u00e9s.<\/strong> Presupuesto de cuatro a ocho semanas<\/strong>. Este es el poste m\u00e1s largo de la tienda y est\u00e1 en gran medida fuera del control de todos. Los compradores que lo inician en la cuarta semana cierran un mes tarde sin ninguna otra raz\u00f3n. Si el fideicomiso en s\u00ed es nuevo para usted, le explico c\u00f3mo funciona en el fideicomiso, explicado<\/a>.<\/p>\n\n\n\n El notario verifica: el certificado de no gravamen, la autorizaci\u00f3n previa, la autorizaci\u00f3n de SEAPAL, la autorizaci\u00f3n de la HOA, incluyendo cualquier derrama especial, el r\u00e9gimen y los estatutos del condominio, y la tasaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Por otra parte, tres cosas que un comprador precavido hace personalmente:<\/p>\n\n\n\n Recorra la propiedad con un inspector de edificios mexicano.<\/strong> Aqu\u00ed no es una pr\u00e1ctica com\u00fan como en Estados Unidos, pero existe, cuesta unos cientos de d\u00f3lares y, en un clima costero h\u00famedo \u2014donde los principales problemas son la filtraci\u00f3n de agua, la corrosi\u00f3n salina de las varillas de refuerzo y el moho\u2014, es dinero bien invertido. Property Inspector PV, en el Barrio Santa Mar\u00eda, contrata ingenieros y arquitectos y elabora informes conforme a las normas ASHI y los c\u00f3digos NOM mexicanos, cubriendo la costa desde El Tuito hasta Rinc\u00f3n de Guayabitos. Yo no los he contratado personalmente, as\u00ed que consid\u00e9renlo un punto de partida para contactarlos, no una recomendaci\u00f3n personal; pero les recomiendo que contraten a alguien.<\/p>\n\n\n\n Si es posible, vis\u00edtalo incluso cuando llueva.<\/strong> De junio a octubre se pueden encontrar detalles sobre un edificio que febrero no revela.<\/p>\n\n\n\n Preg\u00fantale a los vecinos.<\/strong> Tres puertas, cinco minutos cada una. Sobre el edificio, el administrador, la presi\u00f3n del agua, el ruido. En Puerto Vallarta, la gente te lo contar\u00e1.<\/p>\n\n\n\n Lea ahora los estatutos del condominio.<\/strong>, no despu\u00e9s del cierre, especialmente si tiene intenci\u00f3n de alquilar a corto plazo.<\/p>\n\n\n\n Este es el paso que no exist\u00eda en las gu\u00edas antiguas y que ahora es lo que habitualmente retrasa los cierres.<\/p>\n\n\n\n La ley mexicana contra el lavado de dinero fue reformada en julio de 2025, y los umbrales de declaraci\u00f3n para transacciones inmobiliarias se redujeron pr\u00e1cticamente a la mitad, lo que significa que ahora se deben declarar muchas m\u00e1s transacciones. La implementaci\u00f3n de las normas ha continuado hasta 2026.<\/p>\n\n\n\n \u00bfQu\u00e9 tan bajo es el umbral? Lo suficientemente bajo como para que te pille.<\/strong> En 2026, el umbral para la declaraci\u00f3n de una transferencia de propiedad notariada se sit\u00faa en torno a los 940.000 pesos, aproximadamente 1.540.550.000 USD. Pr\u00e1cticamente no hay ninguna compra por parte de extranjeros en Puerto Vallarta que sea inferior a este valor. La cifra est\u00e1 vinculada a la UMA y se actualiza cada febrero, por lo que fluct\u00faa, pero nunca lo suficiente como para que esta conversaci\u00f3n sea opcional.<\/p>\n\n\n\n En la pr\u00e1ctica: un recibo de transferencia bancaria ya no es prueba suficiente del origen de los fondos.<\/strong> Se le solicitar\u00e1 documentaci\u00f3n que acredite el origen del dinero: venta de una propiedad anterior, distribuci\u00f3n de fondos de jubilaci\u00f3n, venta de un negocio o herencia. Los notarios y agentes fiduciarios son personalmente responsables de la informaci\u00f3n incompleta y, por consiguiente, se han vuelto m\u00e1s estrictos.<\/p>\n\n\n\n Nadie te est\u00e1 acusando de nada. Se trata de un r\u00e9gimen de cumplimiento, no de una sospecha. Pero los compradores que pasan sin problemas son los que reunieron la documentaci\u00f3n. antes<\/strong> Lo necesitaban. Los que pierden tres semanas solicitan extractos bancarios a un banco de otro pa\u00eds en diciembre.<\/p>\n\n\n\n Tenga a mano: extractos bancarios que acrediten la acumulaci\u00f3n de fondos, documentaci\u00f3n del evento que origin\u00f3 el desembolso, pasaporte y su RFC, si dispone de uno.<\/p>\n\n\n\n Todo converge en la oficina del notario. Ellos tienen el certificado de t\u00edtulo, los comprobantes de pago de impuestos, la tasaci\u00f3n, el permiso SRE y el instrumento fiduciario del banco, y preparan la escritura. El costo de todo eso se desglosa en lo que realmente cuesta comprar<\/a>.<\/p>\n\n\n\n Lo revisas antes de firmar.<\/strong> \u2014 en espa\u00f1ol, con traducci\u00f3n. Verifique que su nombre aparezca exactamente como figura en su pasaporte, la descripci\u00f3n y el \u00e1rea de la propiedad, las asignaciones de estacionamiento y almacenamiento, los beneficiarios del fideicomiso y el precio de venta registrado.<\/p>\n\n\n\n Nunca aceptes registrar un precio inferior al real.<\/strong> Se trata de fraude fiscal, te expone personalmente e infla tus ganancias de capital cuando finalmente vendas la propiedad, porque tu costo base es el que figure en la escritura.<\/p>\n\n\n\n Se liberan los fondos de la cuenta de dep\u00f3sito en garant\u00eda. Usted firma. El notario firma. Las llaves suelen cambiar de manos al firmar, aunque la posesi\u00f3n puede negociarse por separado; aseg\u00farese de que quede estipulado en el contrato.<\/p>\n\n\n\n \u00bfNo puedes estar presente?<\/strong> Puede cerrar mediante poder notarial (poder notarial<\/em>), ejecutado en un consulado mexicano en el extranjero o ante un notario extranjero con apostilla. A\u00f1ada de dos a tres semanas para esa ruta.<\/p>\n\n\n\n La firma hace v\u00e1lida la transferencia. El registro lo hace p\u00fablico.<\/strong> El notario presenta la escritura en el Registro P\u00fablico, y la inscripci\u00f3n puede tardar desde semanas hasta varios meses, dependiendo de la carga de trabajo. Finalmente, recibir\u00e1 el original registrado, que no se parecer\u00e1 al documento que firm\u00f3. No se preocupe.<\/p>\n\n\n\n Mientras eso est\u00e1 pendiente:<\/p>\n\n\n\n En orden de frecuencia con la que lo veo:<\/p>\n\n\n\n Si la documentaci\u00f3n del vendedor est\u00e1 hecha un desastre en la tercera semana, lo m\u00e1s sensato suele ser retirarse de la operaci\u00f3n, en lugar de perder dos meses m\u00e1s y miles de d\u00f3lares en honorarios intentando solucionar el problema de titularidad de otra persona mientras tu plazo para la debida diligencia expira silenciosamente. Un trato fallido en la tercera semana te cuesta una tarifa de inspecci\u00f3n. Un trato fallido en la d\u00e9cima semana te cuesta mucho m\u00e1s, y para entonces ya est\u00e1s emocionalmente comprometido y soy yo quien te aconseja que sigas adelante. Decide pronto, mientras a\u00fan es barato equivocarse.<\/p>\n\n\n\n Las protecciones en una transacci\u00f3n mexicana son reales. Simplemente se encuentran en puntos diferentes del proceso a los que est\u00e1s acostumbrado, y ahora ya sabes d\u00f3nde est\u00e1n.<\/p>\n\n\n\n Env\u00edame un mensaje por WhatsApp.<\/a><\/strong> Y antes de que hagas una oferta, elaborar\u00e9 un cronograma que se ajuste a tu situaci\u00f3n espec\u00edfica.<\/p>\n\n\n\n Esperar un cronograma de EE. UU. es el d\u00e9cimo error. La lista completa est\u00e1 en Los diez errores que cometen los compradores extranjeros primerizos en Puerto Vallarta.<\/a>.<\/p>\n\n\n\n \u2014 Neft Rom\u00e1n, Legacy Vallarta Realty Los plazos, umbrales y costumbres de cierre descritos aqu\u00ed corresponden a las condiciones de Puerto Vallarta en 2026 y est\u00e1n sujetos a cambios. Soy agente inmobiliario, no abogado ni notario; esta es informaci\u00f3n general sobre el proceso, no asesoramiento legal sobre su transacci\u00f3n. Confirme los detalles con su notario antes de firmar cualquier documento.<\/em><\/p>\n\n\n\n\n\n \ud83d\udcd0 Gu\u00eda completa por escrito: legacyvallartarealty.com<\/a> Legacy Vallarta Realty \u2014 Puerto Vallarta, Jalisco.<\/p>\n\n\n\n \u2014 Neft Rom\u00e1n, Legacy Vallarta Realty Los compradores extranjeros esperan 30 d\u00edas y obtienen 60. Aqu\u00ed le explicamos qu\u00e9 sucede realmente entre la aceptaci\u00f3n de una oferta y la firma de la escritura en Puerto Vallarta, d\u00f3nde se estanca el proceso y c\u00f3mo agilizarlo.<\/p>","protected":false},"author":1,"featured_media":20294,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"content-type":"","om_disable_all_campaigns":false,"_monsterinsights_skip_tracking":false,"footnotes":"","jetpack_publicize_message":"","jetpack_publicize_feature_enabled":true,"jetpack_social_post_already_shared":true,"jetpack_social_options":{"image_generator_settings":{"template":"highway","default_image_id":0,"font":"","enabled":false},"version":2}},"categories":[94],"tags":[],"class_list":["post-20206","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-guias-para-compradores"],"aioseo_notices":[],"aioseo_head":"\n\t\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\tD\u00edas 1-7: El acuerdo de promesa<\/h3>\n\n\n\n
D\u00edas 1 a 7 (simult\u00e1neamente): Dep\u00f3sito en garant\u00eda<\/h3>\n\n\n\n
Semana 2: Contactar al notario, iniciar el fideicomiso<\/h3>\n\n\n\n
Semanas 2-4: Diligencia debida<\/h3>\n\n\n\n
Semanas 2 a 6: C\u00f3mo demostrar el origen de tu dinero<\/h3>\n\n\n\n
Semanas 6-12: Cierre<\/h3>\n\n\n\n
Tras la firma: el registro y los meses siguientes<\/h3>\n\n\n\n
D\u00f3nde se atasca realmente<\/h3>\n\n\n\n
Lo que te dir\u00e9 me cuesta una comisi\u00f3n.<\/h3>\n\n\n\n
La versi\u00f3n de una p\u00e1gina<\/h3>\n\n\n\n
Afiliada de AMPI Puerto Vallarta y Compostela<\/p>\n\n\n\n
\n\n\n\n
\ud83d\udcc5 Reserva una llamada de 30 minutos: reuniones.hubspot.com\/neft<\/a>
\ud83d\udcac O env\u00edame un mensaje por WhatsApp: wa.me\/523227797718<\/a>
\ud83c\udfe0 M\u00e1s gu\u00edas sobre la vida en Puerto Vallarta: legacyvallartarealty.com\/blog<\/a><\/p>\n\n\n\n
Afiliada de AMPI Puerto Vallarta y Compostela<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"