Todos los vendedores hacen alguna versión de la misma pregunta antes de publicar un anuncio: ¿Qué debo arreglar primero?
Los consejos que circulan en línea provienen en su mayoría de otro mercado. Remodelar la cocina. Decorar cada habitación. Mejorar el aspecto exterior. Algunos de estos consejos son aplicables aquí. Una cantidad sorprendente de ellos es una buena manera de invertir $30,000 USD y recuperar $12,000.
Puerto Vallarta tiene tres condiciones que hacen que el cálculo sea realmente diferente: un clima tropical que castiga los edificios, un grupo de compradores que a menudo viajan en avión para pasar un fin de semana y deciden, y un mercado con más inventario que hace tres años, lo que significa que su propiedad está siendo comparada, no solo considerada.
Esto es lo que realmente genera ganancias.
Comience por analizar cómo el clima afectó a su propiedad.
Esta es la categoría que los vendedores subestiman más, y donde los compradores miran primero, porque los compradores experimentados en este mercado saben exactamente qué revisar.
Humedad y moho. Cinco meses de calor y alta humedad dejan marcas: manchas oscuras en las esquinas de los armarios, pintura burbujeante detrás de los muebles, un olor a humedad en una unidad que ha estado cerrada durante una temporada. Para usted es un detalle secundario. Para un comprador que llega después de un invierno en Toronto, es lo primero que nota y se lee como Este edificio tiene un problema de agua. — lo cual genera dudas sobre todo lo demás.
Repararlo no es caro. Limpiar bien las áreas afectadas, solucionar el problema de ventilación que lo causa, volver a pintar. Unos pocos miles de pesos y un fin de semana. Dejarlo así es una de las decisiones pequeñas más costosas que toma un vendedor. Ya expliqué por qué la temporada húmeda influye más en la vida aquí que los huracanes. clima más allá de la temporada de huracanes.
corrosión por aire salino. Si está cerca del agua, observe honestamente los marcos de las ventanas, los herrajes de las puertas, las barandillas, las unidades condensadoras del aire acondicionado y cualquier metal expuesto. Las manchas de óxido que bajan por una pared desde un soporte corroído le indican a un comprador que la propiedad no ha recibido mantenimiento, sea justo o no. Si necesita que alguien haga el trabajo y no tiene a nadie, encontrar un contratista confiable aquí Es una habilidad en sí misma y vale la pena leerla antes de empezar a llamar.
Manchas de agua por todas partes. Una mancha en el techo causada por una fuga que reparaste hace tres años sigue siendo, para un comprador, una fuga activa hasta que se demuestre lo contrario. Vuelve a pintarla. Si se debió a un problema general del edificio que la asociación de propietarios resolvió, consigue la documentación y tenla lista; el registro escrito convierte una señal de alerta en un problema menor.
El aire acondicionado. En Puerto Vallarta, esto no es un electrodoméstico, es infraestructura. Los compradores encenderán todos los aires acondicionados. Si uno no enfría correctamente, les habrás dado una ventaja en la negociación o les habrás hecho pensar que los reemplazarán todos. Hazles mantenimiento antes de tomar las fotos.
El papeleo vale más que la pintura.
Esta es la preparación menos valorada en este mercado, y prácticamente no cuesta nada.
Aquí, los compradores —especialmente los extranjeros que han escuchado historias de advertencia— buscan tanto seguridad como superficie. Una propiedad con documentación completa, clara y disponible de inmediato se vende más rápido y se cierra a un mejor precio que una propiedad idéntica donde cada trámite tarda dos semanas.
Antes de hacer la lista, reúnase:
- La escritura
- El contrato fideicomiso y la evidencia de sus tarifas están vigentes.
- Prellamada pagada y al día, con recibos
- Corriente SEAPAL (de agua)
- Declaración de la HOA, estado actual y Confirmación por escrito de cualquier evaluación especial pendiente o planificada.
- Facturas para mejoras (estos cumplen una doble función: también reducen su ISR, que yo reviso en lo que realmente cuesta vender)
- Permisos para cualquier trabajo de construcción
- Historial de alquiler y datos financieros, si ha sido alquilado.
- Su póliza de seguro y cualquier historial de reclamaciones: los compradores en esta costa preguntan cada vez más si la propiedad alguna vez ha estado asegurada. cobertura hidrometeorológica, y un historial de reclamaciones limpio es un pequeño punto a favor.
Dos de ellos merecen ser destacados.
Un gravamen no resuelto o un anticipo impago no reduce el precio, sino que retrasa el cierre., A veces, durante meses, a menudo después de que ya hayas aceptado una oferta y el comprador haya empezado a gastar dinero en inspecciones y revisión legal. Es precisamente entonces cuando los compradores se retiran. Resuelve estos problemas antes de poner la propiedad a la venta.
Una evaluación especial pendiente descubrió acuerdos de asesinatos tardíos. Si su edificio tiene previsto realizar una reparación de fachada de $20,000 USD por unidad, el comprador se enterará. Informarlo con antelación y negociar quién asume el coste es una conversación manejable. Que esto salga a la luz en la sexta semana del proceso de compraventa supone un acuerdo fallido y una propiedad que vuelve al mercado con un estigma.
La fotografía no es opcional aquí.
Una gran parte de los compradores en este mercado ven su propiedad en línea, desde otro país, antes de decidir si vale la pena viajar. Si las fotos de su anuncio son tomas oscuras hechas con un iPhone al mediodía con las cortinas cerradas, se ha descartado como posible comprador.
Contrata a un fotógrafo especializado en bienes raíces, no en retratos. Es una disciplina diferente, y la diferencia es obvia en un listado. Tres en Puerto Vallarta con los que he trabajado: Agencia Calamar (Uriel de Anda), Vídeo de Vallarta (Richard) y Estudios Chas (Diego Chass). Los tres toman fotos de propiedades con drones y video. Pídeles a cualquiera de ellos una galería completa de una propiedad como la tuya, no un video de los mejores momentos. Si prefieres no llamar a un fotógrafo sin previo aviso, Envíame un mensaje y te pondré en contacto con la opción que mejor se adapte a tu propiedad..
En qué gastaría el dinero, en orden:
- La vista. Si su propiedad cuenta con una, suele ser lo más valioso que posee, y también lo más difícil de fotografiar bien. Si se fotografía a la hora equivocada, una vista extraordinaria del océano se convierte en una mancha gris.
- La hora dorada y el crepúsculo. Las terrazas y piscinas lucen mucho mejor en las fotografías durante los veinte minutos posteriores a la puesta del sol. Los compradores responden emocionalmente a ello, y la emoción es lo que impulsa a reservar un vuelo.
- Imágenes grabadas con drones, si la ubicación o el entorno lo justifican: ladera, frente al mar, comunidad cerrada con servicios.
- Un video tutorial. Para un comprador que se encuentra a 3.000 km de distancia y que está decidiendo si gastar 1200 T en vuelos, un recorrido que muestre cómo se conectan realmente las habitaciones vale más que veinte imágenes fijas adicionales.
Se trata de unos pocos miles de pesos frente a una venta de cientos de miles de dólares. Es la inversión con mayor retorno de todo este artículo.
Retoques estéticos ligeros: sí. Renovación completa: normalmente no.
Vale la pena hacerlo:
- Pintura fresca en tonos neutros. La mejora más económica y rentable del mercado, que además elimina las manchas de humedad.
- Limpieza a fondo, incluyendo ventanas y terraza. La capa de sal sobre el cristal empaña la imagen que usted está vendiendo.
- Deshazte de lo innecesario de forma drástica. Fotos personales, muebles sobrantes, objetos acumulados a lo largo de los años. Los compradores necesitan imaginarse viviendo allí. Un espacio vacío también se ve más grande en las fotos.
- Arregla las pequeñas cosas que están rotas. La puerta atascada, la bombilla fundida, la placa del interruptor agrietada, el cajón desencajado. Individualmente, son detalles sin importancia; en conjunto, indican la necesidad de un mantenimiento pendiente y justifican una oferta menor.
- Paisajismo, Si dispone de espacio al aire libre, tenga en cuenta que las plantas tropicales crecen descontroladamente con rapidez, y el crecimiento excesivo da la impresión de abandono.
Normalmente no merece la pena hacerlo:
- Remodelación completa de la cocina. $25.000–40.000 USD, y los compradores suelen querer personalizarlo a su gusto. Repara lo que esté roto, reemplaza el hardware averiado, limpia a fondo. No lo desmanteles.
- Reforma integral del baño, por la misma razón.
- Cualquier elección de diseño muy personal. Azulejos llamativos, pintura impactante, muebles empotrados a medida. Te encantará, y reducirá el número de compradores potenciales.
- Muebles nuevos comprados específicamente para la puesta en escena. En este mercado, muchas ventas incluyen muebles; los muebles importan menos que en mercados donde los compradores traen los suyos. Reorganizar y deshacerse de muebles es mejor que comprar.
- Se instalaron paneles solares justo antes de la venta. Son realmente valiosos si se van a disfrutar durante años. Se instalan para aumentar el precio de venta, pero rara vez recuperan la inversión.
La regla general: Repara lo que esté roto, limpia lo que esté sucio y deja que el comprador imagine el resto. Los compradores pagan con mucha más seguridad por la ausencia de problemas que por el gusto de otra persona.
Dos aspectos específicos de vender en un mercado de compradores
Esté realmente disponible para las visitas. Los compradores suelen tener un plazo de 48 horas en la ciudad y una lista de ocho propiedades. Si su vivienda requiere una semana de preaviso porque está ocupada o el conserje es el único que tiene la llave, simplemente la descartarán. Organice el acceso antes de publicar el anuncio: una caja de seguridad, un contacto local que conteste el teléfono e instrucciones claras.
No deje de mantenerlo mientras esté en la lista. Las propiedades abandonadas empiezan a verse como propiedades abandonadas. Se acumula polvo, las plantas se marchitan, la piscina se enturbia, una bombilla se funde. Cada visita debería ser igual a las fotos. Cuando no es así, los compradores concluyen que están viendo algo que nadie quiere.
Lo que hago en el tutorial
Cuando evalúo una propiedad para ponerla a la venta, la analizo como lo haría un agente del comprador, porque son ellos quienes vendrán después y buscarán motivos para negociar.
Les proporcionaré una lista breve y priorizada: generalmente de tres a seis artículos, cada uno con su costo aproximado y el valor que creo que generará. Con frecuencia, la lista es más corta de lo que los vendedores esperan, y a menudo el artículo más valioso es un documento, no una reparación.
A veces, mi recomendación sincera es no hacer nada y fijar el precio en consecuencia. Una propiedad que necesita reformas, con un precio acorde a un comprador que quiera renovarla, se vende sin problemas. Una propiedad que necesita reformas, con un precio como si no las necesitara, permanece en el mercado durante un año.
Envíame un mensaje por WhatsApp y vamos a recorrerlo juntos antes de que gastes nada.
— Neft Román, Legacy Vallarta Realty
Miembro de AMPI Puerto Vallarta y Compostela
Este artículo ofrece información general sobre cómo preparar una propiedad para la venta en Puerto Vallarta, no constituye una tasación ni un presupuesto de contratista. Los costos varían según el edificio, la zona y el estado específico de la propiedad, y las condiciones del mercado cambian. Se recomienda visitar y tasar cada propiedad individualmente.
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