Hay un momento en el cierre de una operación en México que toma completamente por sorpresa a los vendedores extranjeros.
Estás en la notaría. Los fondos del comprador están listos. Y el notario te dice la cantidad que se retendrá de tus ganancias para ISR — impuesto sobre la renta, el impuesto sobre la renta de México aplicado a la venta de una propiedad.
Para los vendedores que llevaron un buen registro, la cifra suele ser manejable. Para los que no lo hicieron, puede ascender a seis cifras en una propiedad de la que apenas obtuvieron ganancias.
La diferencia entre esos dos resultados casi nunca se debe a la suerte. Se trata de trámites burocráticos, y la mayor parte de esos trámites tuvieron que recopilarse años antes de la venta.
Antes de comenzar, tenga en cuenta que este artículo contiene información general, no asesoría fiscal, y las cifras que presenta son aproximadas y pueden variar. Soy agente inmobiliario, no contador. Utilice esta información para comprender cómo funciona el cálculo y qué documentación es necesaria; luego, confirme sus cifras con un contador mexicano y su notario.
Primero: el notario no es su contador.
Este es el aspecto estructural que hay que entender sobre los cierres en México, y es realmente diferente de cómo funcionan en el norte.
En México, el notario público No se trata de un notario en el sentido estadounidense de alguien que simplemente estampa firmas. Un notario es un abogado con licencia, designado por el estado, y tiene responsabilidad legal personal por la transacción. Entre otras funciones, está legalmente obligado a calcular su ISR, retenerlo de sus ganancias y remitirlo a la SAT, generalmente dentro de los 15 días posteriores a la transacción.
Lo que eso significa en la práctica:
El notario no está tratando de conseguirle la factura más baja. Están intentando conseguir el número bien, Porque, si algo sale mal, ellos son los responsables. Aplicarán el cálculo que resulte en el impuesto más bajo cuando la ley lo permita, y aceptarán las deducciones legítimas que usted pueda documentar. Pero no buscarán su documentación ni aceptarán un recibo que no cumpla con los requisitos de la SAT solo porque usted diga que gastó el dinero.
Calculan a partir de la información que les proporcionas. El gasto no documentado es invisible. No se discute, simplemente es invisible.
Los dos cálculos y por qué uno de ellos es brutal.
Si eres un no residente a efectos fiscales mexicanos, El artículo 161 de la Ley del Impuesto sobre la Renta establece dos métodos:
Opción A: 25% del precio bruto de venta. Sin deducciones. No sobre la ganancia; sobre el precio de venta total. Si lo vende por $500,000 USD, el impuesto es de $125,000 USD, independientemente de si lo compró por $450,000 USD o lo heredó.
Opción B — 35% de la ganancia neta. Tasa más alta, pero aplicada únicamente a las ganancias reales después de deducciones legítimas y documentadas.
El notario calcula ambos y aplica el que resulte en un menor impuesto para usted.
Aquí es donde los vendedores salen perjudicados. La opción B solo es mejor si puede documentar sus deducciones. Sin registros, su "ganancia neta" en papel parece ser casi el precio total de venta, 35% de eso supera los 25% brutos, y usted termina en la Opción A: tributar sobre el precio total de venta de una propiedad por la que puede haber obtenido muy poco.
He visto a vendedores perder decenas de miles de dólares en el momento del cierre de una operación porque la reforma de la cocina se pagó en efectivo a un contratista que nunca emitió una factura.
¿Qué se considera realmente una deducción?
Según el artículo 121, las deducciones que el notario puede aplicar contra su ganancia incluyen:
- Su costo de adquisición original, como se indica en su escritura, indexado por inflación durante los años que lo tuvo en su poder.
- Mejoras de capital — construcción, ampliaciones, renovaciones — respaldadas por las facturas CFDI correspondientes
- Honorarios notariales, impuestos y gastos de cierre que pagó al comprar
- La comisión que usted está pagando en esta venta
- La tasación profesional (avalúo), donde sea necesario
Tres cosas descalifican discretamente la mayor parte de lo que los vendedores extranjeros intentan deducir:
Debe ser una mejora, no un mantenimiento. Un baño nuevo, una habitación adicional, una terraza reconstruida: deducible. Pintar, arreglar el aire acondicionado, reemplazar el calentador de agua: no. La clave está en si mejoraste la propiedad o la mantuviste en funcionamiento.
Debe ser una factura CFDI auténtica con su nombre y su RFC impresos. No es un recibo. No es una captura de pantalla de una transferencia bancaria. No es una nota manuscrita de su contratista. Es una factura electrónica emitida correctamente, lo que significa que necesitaba una RFC. antes El trabajo estaba hecho y debías pedirle una factura al contratista. En el momento, cuando aún tenías ventaja porque todavía no habías pagado.
La descripción de la propiedad debe coincidir. La mejora debe ser atribuible a esta propiedad e idealmente debe reflejarse en la escritura o en un manifiesto de construcción.
Si te quedas con una sola idea de este artículo: La deducción se obtiene o se pierde años antes de la venta. Para el día del cierre, ya es demasiado tarde.
La exención que la mayoría de los propietarios extranjeros no pueden utilizar
La ley mexicana exime las ganancias de capital en la venta de su casa habitación — su residencia principal — hasta un límite máximo de 700.000 UDIS. El UDI es una unidad indexada a la inflación publicada por el Banco de México; a principios de septiembre de 2026 se sitúa en aproximadamente 8,81 pesos, poniendo el límite en el vecindario de 6,1 millones de pesos. Compruebe el valor UDI actual al cerrar, ya que cambia cada día.
Los requisitos:
- Debes ser un persona física (una persona, no una empresa)
- La propiedad debe ser genuinamente su residencia principal — no es una segunda vivienda, no es un alquiler, no es una inversión
- Puedes utilizar la exención solo una vez cada tres años
- La venta debe ser formalizado ante un notario
La cuestión de la residencia es donde los propietarios extranjeros suelen confundirse, y la respuesta es mejor de lo que la mayoría espera: Si usted reside en México como residente temporal o permanente y este es realmente su hogar, puede calificar en las mismas condiciones que un ciudadano mexicano. La ley incluso presume —salvo prueba en contrario— que un extranjero con una casa habitación en México es residente fiscal. Su nacionalidad no es el obstáculo.
La prueba es el obstáculo. El notario le pedirá que demuestre que realmente vivió allí, normalmente mediante facturas de servicios públicos (CFE, SEAPAL), además de su tarjeta de residencia o identificación de votante., a su nombre, en esa dirección, desde hace varios años. Los notarios suelen pedir hasta cinco años de historial.
Aquí es precisamente donde falla el patrón de residencia temporal. Si pasas cuatro meses al año aquí, mantienes la cuenta CFE a nombre del promotor o del administrador de la propiedad, y tu domicilio oficial está en Calgary, no cumplirás con ese requisito. No porque hayas mentido, sino porque la documentación indica que la propiedad era una segunda residencia, lo cual, sinceramente, era cierto.
Si cree que podría cumplir los requisitos, obtenga su RFC y CURP y ponga los servicios públicos a su nombre. ahora, no el año en que vendes. Explico qué documento hace qué en RFC, CURP, INE, IMSS: ¿qué documento necesitas realmente?, y las vías de residencia en residencia temporal frente a residencia permanente.
Si usted no es residente, necesita un representante legal.
Otro requisito que sorprende a la gente: un vendedor que reside en el extranjero generalmente debe designar un representante legal en México para fines de cumplimiento tributario en la transacción.
Es un trámite rutinario, y su notario o contador le guiará en el proceso; pero es un trámite que requiere tiempo, y descubrirlo dos días antes de la fecha de cierre programada es la causa de que se pospongan los cierres. Pregunte al respecto cuando publique la propiedad, no cuando firme.
Qué hacer ahora mismo, cuando planees vender
Si va a vender en el plazo de un año:
- Reúna todas las facturas de mejoras que tenga. Ordénelas por año.
- Localiza tu escritura y confirma el valor de adquisición que figura en ella.
- Actualiza y activa tu RFC si aún no lo está.
- Pídele a tu notario que te lo pida. Estimación preliminar del ISR antes de aceptar una oferta. Cualquier buen notario hará los cálculos desde el principio. Conocer la cifra cambia la forma de negociar.
- Si cree que reúne los requisitos para la exención, empiece a recopilar su historial de servicios públicos de inmediato.
Si no llevas años vendiendo:
- Obtén una RFC ahora, incluso si crees que aún no la necesitas.
- Nunca pague a un contratista sin antes solicitar una factura. Incorpóralo a la conversación sobre el presupuesto, no a la conversación sobre el pago. Un contratista que no factura te está diciendo algo sobre cómo opera; escribí sobre eso en encontrar un contratista confiable.
- Pon CFE y SEAPAL a tu nombre.
- Guarda en una sola carpeta —física o digital— la escritura, el fideicomiso, cada factura y cada recibo predial. En el futuro, te lo agradecerás de una manera muy concreta y tangible.
El resumen honesto
El ISR no es una trampa oculta ni es injusto. Es un impuesto normal con un requisito de documentación del que, sencillamente, no se advierte a los vendedores extranjeros con la suficiente antelación.
Los vendedores que llevan un registro de sus ganancias pagan impuestos sobre sus beneficios reales. Quienes no lo hacen pueden pagar impuestos sobre el precio total de venta. Misma propiedad, misma ganancia, resultado radicalmente diferente: depende de si alguien solicitó una factura hace tres años.
Si está pensando en vender su propiedad en Puerto Vallarta, permítanos revisar su documentación antes de hablar del precio. A veces, unos meses de preparación valen más que cualquier negociación que yo pueda realizar por usted.
Envíame un mensaje por WhatsApp. y revisaremos lo que tienes.
— Neft Román, Legacy Vallarta Realty
Miembro de AMPI Puerto Vallarta y Compostela
Este artículo es solo información general y no constituye asesoría fiscal, legal ni contable. Las tasas, los umbrales y el valor del UDI citados aquí eran correctos al momento de su publicación y cambian con el tiempo; el UDI, en particular, varía diariamente. Los resultados del ISR dependen de su estatus de residencia, su documentación y los detalles específicos de su propiedad, y ningún artículo puede indicarle cuánto deberá pagar. Confirme su situación con un contador mexicano y su notario antes de tomar cualquier decisión. Soy agente inmobiliario, no asesor fiscal, pero me aseguraré de que consulte con las personas adecuadas con la suficiente antelación para que sea relevante.
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