Lo más común que escucho de los compradores estadounidenses y canadienses, generalmente unas tres semanas después de iniciada la transacción, es alguna variante de:
“En Estados Unidos, esto ya habría cerrado.”
Tienen razón. Habría sido así. Y esa comparación es la raíz de casi todas las malas decisiones que toman los compradores extranjeros aquí, porque el instinto que surge es presionar. Saltarse un paso. Transferir dinero antes de tiempo. Fiarse de la palabra de alguien en lugar de obtener el documento.
Aquí tenéis la cronología honesta, lo que sucede en cada etapa y dónde se estanca realmente.
Expectativa realista: de 45 a 90 días Desde la aceptación de la oferta hasta la firma de la escritura para un comprador extranjero que establece un nuevo fideicomiso. Treinta días es posible si la documentación del vendedor está impecable y se asume un fideicomiso existente en lugar de crear uno nuevo. En ocasiones, se requieren seis meses.
Compra tus vuelos en consecuencia. Supongamos 60 días, no 30.
Nota previa al cronograma: esta es información general sobre cómo se realiza una compraventa en Puerto Vallarta, no asesoramiento legal sobre su transacción. Los plazos son rangos típicos, no promesas, y las normas de notificación aquí descritas están vigentes a septiembre de 2026 y aún se están implementando. Su notario es la autoridad competente para su cierre específico.
Días 1-7: El acuerdo de promesa
Su oferta aceptada se convierte en una contrato de promesa de compra venta — Un compromiso vinculante de compraventa según la ley civil mexicana. Fija el precio y las condiciones, establece el cronograma, define qué sucede si alguna de las partes incumple el acuerdo e inicia el plazo para la debida diligencia.
Insiste en que incluya lo siguiente:
Un documento bilingüe, Español e inglés en columnas paralelas, con una cláusula que indica qué versión prevalecerá en caso de disputa. Será la versión en español. Léala.
Un periodo de diligencia debida con una salida real. Un mínimo de dos a tres semanas, durante las cuales puede cancelar y recuperar su depósito si la revisión del título revela algo importante. Esta cláusula establece que o tienes protección o no la tienes.
Una penalización específica por incumplimiento del vendedor. La práctica habitual en México es que el vendedor devuelva el depósito. duplicado - a pena convencional. Los vendedores lo aceptan habitualmente. Si un vendedor se niega, pregúntele por qué.
Exactamente lo que está incluido. Muebles, electrodomésticos, número de plaza de aparcamiento, trastero, amarre para embarcaciones. Las plazas de aparcamiento aquí suelen estar registradas por separado de la vivienda.
Quién paga qué al cierre. En Puerto Vallarta, por costumbre, el comprador paga los gastos de cierre y el vendedor paga el impuesto sobre las ganancias de capital y la comisión; pero "por costumbre" no es "por ley", y es en el contrato donde esto se hace realidad.
El depósito suele ser 10%.
Días 1 a 7 (simultáneamente): Depósito en garantía
Nunca transfieras dinero directamente a un vendedor. Ni el depósito, ni el saldo, ni siquiera "para demostrar buena fe". Jamás.
El depósito se ingresa en una cuenta de fideicomiso de terceros bajo un acuerdo firmado por separado que especifica con exactitud cómo se liberan y se devuelven los fondos. Las compañías de fideicomiso que operan en Puerto Vallarta generalmente mantienen los fondos en bancos estadounidenses, en dólares, bajo la regulación de fideicomisos de EE. UU., que es precisamente el objetivo. Esto coloca su dinero bajo un sistema legal en el que puede litigar.
El costo oscila aproximadamente entre $450 y $800 USD., normalmente pagado por el comprador, a veces dividido. Es el seguro más barato en la transacción. Entro en la mecánica en Servicios de depósito en garantía en Puerto Vallarta.
Hay dos cosas que conviene comprobar antes de firmar el contrato de depósito en garantía: que la empresa mantenga los fondos en un banco estadounidense sujeto a la regulación de EE. UU. y que su agente pueda mencionar las transacciones que haya cerrado personalmente con ellos.
Permítanme responder a mi propia pregunta: utilizo AlianzEscrow, y mi contacto allí es Justin Smith, que vive aquí en Puerto Vallarta. La empresa se formó en 2023, lo que suena joven hasta que se ve quién la dirige: su gerente general fundó Stewart Title Latin America y tiene veintiséis años de experiencia en títulos de propiedad y fideicomisos. Los fondos se encuentran en cuentas de fideicomiso aseguradas por la FDIC en bancos estadounidenses, bajo la regulación de EE. UU., que es exactamente la casilla que acabo de indicarle que marque. También tienen cuentas en dólares canadienses y no cobran nada por una transacción que no se concreta. Explico con más detalle cómo funciona el fideicomiso en la guía de depósito en garantía.
La presión para omitir el depósito en garantía es real y siempre se presenta de forma razonable. El vendedor está en Canadá y no quiere abrir una cuenta. Esto nos retrasará dos semanas. Ya lo hemos hecho así antes. Todos los compradores extranjeros que han perdido un depósito en esta bahía lo perdieron después de escuchar una explicación que sonaba razonable sobre por qué no era necesario un depósito en garantía en esta ocasión.
Semana 2: Contactar al notario, iniciar el fideicomiso
Hay dos cosas que deben comenzar de inmediato, y la segunda es todo el cronograma.
Usted elige al notario — ver elegir a su notario — y comienza la revisión del título.
Y usted comienza a contar con el fideicomiso y el permiso SRE el día en que se firma el contrato de promesa, no después. Presupuesto de cuatro a ocho semanas. Este es el poste más largo de la tienda y está en gran medida fuera del control de todos. Los compradores que lo inician en la cuarta semana cierran un mes tarde sin ninguna otra razón. Si el fideicomiso en sí es nuevo para usted, le explico cómo funciona en el fideicomiso, explicado.
Semanas 2-4: Diligencia debida
El notario verifica: el certificado de no gravamen, la autorización previa, la autorización de SEAPAL, la autorización de la HOA, incluyendo cualquier derrama especial, el régimen y los estatutos del condominio, y la tasación.
Por otra parte, tres cosas que un comprador precavido hace personalmente:
Recorra la propiedad con un inspector de edificios mexicano. Aquí no es una práctica común como en Estados Unidos, pero existe, cuesta unos cientos de dólares y, en un clima costero húmedo —donde los principales problemas son la filtración de agua, la corrosión salina de las varillas de refuerzo y el moho—, es dinero bien invertido. Property Inspector PV, en el Barrio Santa María, contrata ingenieros y arquitectos y elabora informes conforme a las normas ASHI y los códigos NOM mexicanos, cubriendo la costa desde El Tuito hasta Rincón de Guayabitos. Yo no los he contratado personalmente, así que considérenlo un punto de partida para contactarlos, no una recomendación personal; pero les recomiendo que contraten a alguien.
Si es posible, visítalo incluso cuando llueva. De junio a octubre se pueden encontrar detalles sobre un edificio que febrero no revela.
Pregúntale a los vecinos. Tres puertas, cinco minutos cada una. Sobre el edificio, el administrador, la presión del agua, el ruido. En Puerto Vallarta, la gente te lo contará.
Lea ahora los estatutos del condominio., no después del cierre, especialmente si tiene intención de alquilar a corto plazo.
Semanas 2 a 6: Cómo demostrar el origen de tu dinero
Este es el paso que no existía en las guías antiguas y que ahora es lo que habitualmente retrasa los cierres.
La ley mexicana contra el lavado de dinero fue reformada en julio de 2025, y los umbrales de declaración para transacciones inmobiliarias se redujeron prácticamente a la mitad, lo que significa que ahora se deben declarar muchas más transacciones. La implementación de las normas ha continuado hasta 2026.
¿Qué tan bajo es el umbral? Lo suficientemente bajo como para que te pille. En 2026, el umbral para la declaración de una transferencia de propiedad notariada se sitúa en torno a los 940.000 pesos, aproximadamente 1.540.550.000 USD. Prácticamente no hay ninguna compra por parte de extranjeros en Puerto Vallarta que sea inferior a este valor. La cifra está vinculada a la UMA y se actualiza cada febrero, por lo que fluctúa, pero nunca lo suficiente como para que esta conversación sea opcional.
En la práctica: un recibo de transferencia bancaria ya no es prueba suficiente del origen de los fondos. Se le solicitará documentación que acredite el origen del dinero: venta de una propiedad anterior, distribución de fondos de jubilación, venta de un negocio o herencia. Los notarios y agentes fiduciarios son personalmente responsables de la información incompleta y, por consiguiente, se han vuelto más estrictos.
Nadie te está acusando de nada. Se trata de un régimen de cumplimiento, no de una sospecha. Pero los compradores que pasan sin problemas son los que reunieron la documentación. antes Lo necesitaban. Los que pierden tres semanas solicitan extractos bancarios a un banco de otro país en diciembre.
Tenga a mano: extractos bancarios que acrediten la acumulación de fondos, documentación del evento que originó el desembolso, pasaporte y su RFC, si dispone de uno.
Semanas 6-12: Cierre
Todo converge en la oficina del notario. Ellos tienen el certificado de título, los comprobantes de pago de impuestos, la tasación, el permiso SRE y el instrumento fiduciario del banco, y preparan la escritura. El costo de todo eso se desglosa en lo que realmente cuesta comprar.
Lo revisas antes de firmar. — en español, con traducción. Verifique que su nombre aparezca exactamente como figura en su pasaporte, la descripción y el área de la propiedad, las asignaciones de estacionamiento y almacenamiento, los beneficiarios del fideicomiso y el precio de venta registrado.
Nunca aceptes registrar un precio inferior al real. Se trata de fraude fiscal, te expone personalmente e infla tus ganancias de capital cuando finalmente vendas la propiedad, porque tu costo base es el que figure en la escritura.
Se liberan los fondos de la cuenta de depósito en garantía. Usted firma. El notario firma. Las llaves suelen cambiar de manos al firmar, aunque la posesión puede negociarse por separado; asegúrese de que quede estipulado en el contrato.
¿No puedes estar presente? Puede cerrar mediante poder notarial (poder notarial), ejecutado en un consulado mexicano en el extranjero o ante un notario extranjero con apostilla. Añada de dos a tres semanas para esa ruta.
Tras la firma: el registro y los meses siguientes
La firma hace válida la transferencia. El registro lo hace público. El notario presenta la escritura en el Registro Público, y la inscripción puede tardar desde semanas hasta varios meses, dependiendo de la carga de trabajo. Finalmente, recibirá el original registrado, que no se parecerá al documento que firmó. No se preocupe.
Mientras eso está pendiente:
- Transferir los servicios públicos — CFE, SEAPAL, internet, gas. Dejarlos a nombre del vendedor es un descuido común y un verdadero dolor de cabeza que solucionar.
- Regístrese en la asociación de propietarios. y colócate en la lista de comunicación de los propietarios.
- Actualizar el registro predial a tu nombre para que la factura te llegue; la quieres en enero para aprovechar el descuento por pago anticipado.
- Obtén un RFC Si no lo tienes. Si alguna vez vas a alquilar la propiedad o a reclamar la exención por vivienda principal al venderla, la necesitarás, y es mucho más fácil obtenerla antes de necesitarla que durante la transacción.
- Registra tus mejoras. Guarde los recibos con su RFC impreso de los contratistas a quienes les haya facturado formalmente, para cada renovación, a partir de ahora. Este es el consejo que más se ignora., y vale miles de dólares cuando lo vendes.
Dónde se atasca realmente
En orden de frecuencia con la que lo veo:
- El permiso SRE y la configuración del fideicomiso bancario. Fuera del control de todos. Empiecen de inmediato.
- Documentación del vendedor que no existe. Falta de autorización de la asociación de propietarios, factura de agua impaga, escritura aún a nombre de un padre fallecido, ampliación no registrada construida sin permiso. Esta es la causa más común de que un acuerdo fracase definitivamente.
- Documentación sobre el origen de los fondos.
- retrasos en los servicios notariales, especialmente en diciembre y alrededor de la Semana Santa, cuando Puerto Vallarta prácticamente se paraliza durante dos semanas.
Lo que te diré me cuesta una comisión.
Si la documentación del vendedor está hecha un desastre en la tercera semana, lo más sensato suele ser retirarse de la operación, en lugar de perder dos meses más y miles de dólares en honorarios intentando solucionar el problema de titularidad de otra persona mientras tu plazo para la debida diligencia expira silenciosamente. Un trato fallido en la tercera semana te cuesta una tarifa de inspección. Un trato fallido en la décima semana te cuesta mucho más, y para entonces ya estás emocionalmente comprometido y soy yo quien te aconseja que sigas adelante. Decide pronto, mientras aún es barato equivocarse.
La versión de una página
- Depósito en garantía, siempre. Sin excepciones, por muy razonable que sea la razón.
- Usted elige al notario. Pídale a su agente que justifique la recomendación.
- El fideicomiso comienza a contar desde el día en que se firma el contrato de promesa.
- Lea el reglamento del condominio antes de comprometerse emocionalmente.
- Nunca declare un precio de venta inferior al real.
- Reúna la documentación que acredite el origen de los fondos antes de realizar una oferta.
- Guarda todos los recibos que tengan un código RFC desde el primer día.
- Supongamos 60 días, no 30.
Las protecciones en una transacción mexicana son reales. Simplemente se encuentran en puntos diferentes del proceso a los que estás acostumbrado, y ahora ya sabes dónde están.
Envíame un mensaje por WhatsApp. Y antes de que hagas una oferta, elaboraré un cronograma que se ajuste a tu situación específica.
Esperar un cronograma de EE. UU. es el décimo error. La lista completa está en Los diez errores que cometen los compradores extranjeros primerizos en Puerto Vallarta..
— Neft Román, Legacy Vallarta Realty
Afiliada de AMPI Puerto Vallarta y Compostela
Los plazos, umbrales y costumbres de cierre descritos aquí corresponden a las condiciones de Puerto Vallarta en 2026 y están sujetos a cambios. Soy agente inmobiliario, no abogado ni notario; esta es información general sobre el proceso, no asesoramiento legal sobre su transacción. Confirme los detalles con su notario antes de firmar cualquier documento.
📐 Guía completa por escrito: legacyvallartarealty.com
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