Por Neft Román — Legacy Vallarta Realty
Los compradores casi nunca me preguntan "¿cuánto me costará esto además del precio?". Preguntan "¿cuánto cuesta la casa?", obtienen la respuesta y siguen adelante, hasta que, pasadas unas semanas, aparece el precio real. No se trata de un cargo oculto, y nadie intenta sorprenderte. Simplemente son unos gastos que nadie detalla claramente al principio, a menos que preguntes. Así que aquí tienes exactamente lo que pagarás entre la aceptación de tu oferta y la entrega de las llaves.
Las cifras reales: lo que pagarás antes de recibir las llaves
Calcule unos costos de cierre totales de aproximadamente 5%–8% del precio de compra. Ese rango es más amplio de lo que la mayoría de los compradores esperan, y existe porque Puerto Vallarta se encuentra dentro de la zona costera restringida de México, lo que significa que los compradores extranjeros compran a través de una fideicomiso (un fideicomiso bancario) en lugar de tener la titularidad directa. Eso añade un par de partidas con las que los vendedores nunca lidian. Esto es lo que compone el total.
Impuesto sobre adquisiciones (ISAI)
Este es el impuesto de transferencia mexicano, y es el rubro más importante. Presupuesta entre 2% y 3.5% del valor imponible de la propiedad, que a veces es mayor que el precio negociado, así que no asumas que se calcula sobre la base de tu oferta.
Honorarios de notario
En México, toda transferencia de propiedad se realiza a través de un notario público, que no es un notario en el sentido estadounidense, sino un abogado con licencia que verifica el título, redacta la escritura, calcula los impuestos y formaliza toda la transacción. Sus honorarios suelen oscilar entre el 11% y el 21% del valor tasado, más el 16% del IVA sobre dichos honorarios.
Fideicomiso - Cuota de configuración y anual
Constituir un fideicomiso en un banco mexicano suele costar entre 1.500 y 1.200 USD una sola vez, y luego entre 500 y 700 USD al año para mantenerlo activo; un costo que los vendedores simplemente no tienen, y una de las principales razones por las que los costos de cierre para el comprador son más altos que los costos de cierre para el vendedor en este caso.
Evaluación (Avalúo)
Se requiere una tasación autorizada para el cálculo de impuestos, la documentación notarial y el fideicomiso. Presupuesto: entre 14.300 y 14.500 USD.
Tasas de inscripción
Un concepto menor, normalmente una fracción de un porcentaje, para registrar su escritura en el Registro Público de la Propiedad; esto es lo que hace que su propiedad sea oficial y consultable.
Una buena noticia: si compras una propiedad residencial para uso personal, generalmente no pagas IVA sobre la compra en sí, ya que la ley tributaria mexicana exime de este impuesto a la propiedad. El IVA solo se aplica a los honorarios por servicios, como los del notario.
Un ejemplo práctico
Digamos que estás comprando un condominio por $400,000 USD, la misma cifra que usamos en nuestro desglose de costos para vendedores, para que puedas comparar directamente ambos lados de una transacción.
- Impuesto sobre adquisiciones (ISAI) a ~2,5%: aproximadamente $10.000
- Honorarios de notario de ~1,5% más IVA: aproximadamente $6.000–$7.000
- Configuración de Fideicomiso: aproximadamente $800
- Cuota anual de fideicomiso (primer año): aproximadamente $600
- Valoración: aproximadamente $400
En este ejemplo, esto equivale a entre $18,000 y $19,000, aproximadamente entre 4.5% y 5% del precio de compra. Dependiendo del municipio, el banco que elija para su fideicomiso y las particularidades de su título, el total podría acercarse a 8%. Precisamente por eso revisamos sus cifras reales antes de que presente una oferta, no después: una buena oferta contempla el costo total para llegar al cierre, no solo el precio de venta.
Una cita real de un notario, a modo de referencia.
Para que estas cifras sean honestas, aquí hay una estimación real de los costos de cierre que un notario de Puerto Vallarta preparó en 2026 para la compra de un condominio de $325,000 USD (detalles anonimizados). Los costos totales de cierre ascendieron a aproximadamente $230,400 MXN, aproximadamente $13,170 USD al tipo de cambio utilizado, o alrededor de 4% del precio de compra. Eso se encuentra en el extremo inferior del rango 5-8% que citamos anteriormente, lo cual tiene sentido: se trató de una compra de condominio sencilla sin complicaciones inusuales. Así es como se desglosó:
- Impuesto sobre adquisiciones (ISAI): ~$60,650 MXN — aproximadamente 2.8% de valor tasado, justo en el rango mencionado anteriormente
- Permiso de fideicomiso (SRE) + registro de inversionistas extranjeros: ~$31,500 MXN
- Honorarios de notario + IVA: ~$62,290 MXN
- Avalúo, certificado de libre gravamen, derechos de registro, gestoría: ~$54,388 MXN
- Constitución de un fideicomiso bancario + anualidad del primer año: ~$19,720 MXN (~$1,125 USD) — coincide casi exactamente con nuestra estimación de fideicomiso anterior
Cada notario tiene tarifas diferentes, y el valor catastral de cada propiedad modifica las partidas fiscales, así que considérelo como una simple comprobación práctica en lugar de un presupuesto para su compra específica.
Cronograma: ¿Cuánto tiempo lleva realmente?
Desde la aceptación de la oferta hasta la entrega de las llaves, suelen transcurrir entre 30 y 60 días. La mayor parte de ese tiempo no se dedica a esperar, sino a programar la tasación, tramitar la solicitud de fideicomiso en el banco (este paso puede tardar entre 4 y 6 semanas, dependiendo del banco) y preparar la escritura ante notario. Iniciar la solicitud de fideicomiso con anticipación, en cuanto se acepte la oferta, es fundamental para que el cierre se realice a tiempo.
¿Qué hacer a partir de aquí?
Si realmente está interesado en comprar y quiere cifras reales en lugar de una estimación aproximada, vale la pena hablar de ello antes de hacer una oferta. Explore nuestra Preguntas frecuentes para compradores Para obtener más información sobre las preguntas más frecuentes de los compradores extranjeros, o bien, póngase en contacto directamente con nosotros y analizaremos sus cifras específicas.
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