Por Neft Román — Legacy Vallarta Realty
El número más importante en el mercado de Puerto Vallarta en este momento no es el precio de una propiedad. Es 17.13 — los pesos que se podían comprar con un dólar el 14 de septiembre de 2026.
Casi todo lo demás sobre lo que la gente discute este mes cobra más sentido una vez que se analiza primero esa cifra.
Lo que realmente hizo la moneda
El 4 de septiembre el peso alcanzó 16,89 por dólar, su nivel más alto desde mayo de 2024. Desde entonces ha retrocedido hasta alrededor de 17,13. En los últimos doce meses el dólar ha perdido aproximadamente 6.7% frente al peso, lo que lo sitúa en torno a los 18,35 de hace un año.
Las razones no son misteriosas. La producción industrial mexicana aumentó 2,71 TP3T interanual en julio, la inversión fija bruta aumentó 7,71 TP3T en junio, y Banxico ha mantenido su tasa de referencia en 6.50% Mientras que la Reserva Federal de EE. UU. se sitúa en 3,75%. Esta diferencia en las tasas de interés atrae dinero hacia los pesos. La inflación se sitúa en 3,26% en México y 3,40% en Estados Unidos, por lo que la diferencia también es real en términos ajustados a la inflación.
Los analistas prevén actualmente un tipo de cambio de alrededor de 16,94 para finales de este trimestre. Considere esta previsión como cualquier otra: una opinión con una fecha límite.
¿Qué efecto tiene eso en el precio que realmente pagas?
Aquí está la parte que importa si está comprando en dólares. Tomemos un condominio listado en 5.200.000 pesos — aproximadamente el precio medio actual de venta en Puerto Vallarta.
- Hace un año, a unos 18,35 pesos por dólar: $283.000 USD
- Hoy, a las 17:13: $304.000 USD
El mismo condominio. El mismo precio en pesos. El mismo vendedor, los mismos acabados, la misma vista. Veintiún mil dólares más. Nadie planteó nada.
Ahora coloca eso junto a los números locales.
Aquí es donde la cosa se pone incómoda, y donde creo que la mayoría de los comentarios locales se equivocan.
El precio medio de venta de condominios en Puerto Vallarta era de alrededor de $412.500 USD En mayo de 2026, el aumento fue de aproximadamente 61 TP3T interanual. Esa es la cifra que todos los agentes de la ciudad están citando, incluyéndome a mí. Pero el peso se fortaleció alrededor de 71 TP3T durante ese mismo período.
Realice los cálculos en pesos en lugar de dólares y los precios medianos fueron aproximadamente plano, posiblemente ligeramente inclinado.
Lo que significa que la apreciación que un propietario basado en dólares cree haber ganado durante el último año es, en su mayor parte, moneda, no mercado.
Advertencia sobre esa conclusión: Esto es un cálculo aproximado basado en dos medianas, no un índice de ventas repetidas. Cada mes presenta una combinación distinta de propiedades, y la mediana varía cuando cambia dicha combinación. Defendería la tendencia, pero no el uso de decimales.
El número de volumen dice lo mismo desde el otro lado.
En mayo de 2026, 85 propiedades Se cerraron transacciones en Puerto Vallarta y Riviera Nayarit, en comparación con las 155 de mayo de 2025. Esto representa una disminución de 451 TP3T en transacciones cerradas. El inventario de condominios activos aumentó aproximadamente 241 TP3T, y un anuncio típico ahora permanece en el mercado entre 180 y 330 días, con un promedio cercano a los 250.
Un mercado donde el precio en dólares de todo subió 7% sin que un solo vendedor moviera un dedo es un mercado donde los compradores extranjeros dudan. Esa duda se refleja en una hoja de cálculo con un 45% menos de cierres de operaciones.
Si estás comprando
- Obtén todos los números en ambas monedas. Tu presupuesto es variable y, por lo tanto, tu depósito, los honorarios del notario, la tasación y los gastos de cierre también varían.
- Pregunte cuándo se fijó el precio. Un anuncio que lleva publicado desde el invierno pasado tenía un precio basado en un tipo de cambio diferente al que usted está pagando hoy.
- Utilice el inventario. Un mayor número de anuncios y 250 días en el mercado te dan margen de negociación que no existía en 2022. Así es como se ve realmente..
- No intente predecir el momento oportuno para cambiar la moneda. Los profesionales que trabajan en mesas de negociación se equivocan en esto. Esta publicación explica qué puedes controlar en su lugar..
Si estás vendiendo
Si el precio que pides se basa en lo que tu vecino obtuvo en dólares en 2024, averigua cuál era el tipo de cambio el día en que se cerró la operación. Era un mercado diferente en un sentido muy específico.
Sus compradores reciben pagos principalmente en dólares estadounidenses y dólares canadienses, y su poder adquisitivo aquí disminuyó aproximadamente 71 TP3T en un año, sin que sea culpa suya ni de ellos. El mercado no está rechazando su propiedad; simplemente está ajustando el precio de su moneda.
Eso no significa bajar el precio un siete por ciento. Significa precio en comparación con lo que realmente está cerrando ahora mismo, no en comparación con lo que un comparable cotizaba hace dieciocho meses.
Lo que estoy viendo entre ahora y enero
- El diferencial Banxico-Fed. La diferencia entre 6,50% y 3,75% es lo que mantiene al peso al alza. Si esa diferencia disminuye, el cálculo anterior se invierte.
- Temporada alta. Entre octubre y abril es cuando regresa el flujo de compradores extranjeros. Esta es la primera temporada en la que la moneda juega en su contra a este nivel.
- Si los vendedores se adaptan. Con un tiempo promedio en el mercado de 250 días, las propiedades que se vendan este invierno serán las que tengan un precio de 17 pesos en lugar de las que tengan un precio de 20 pesos.
Una nota honesta
Me dedico a la venta de bienes raíces. No soy analista de divisas, ni tampoco lo es quien les presenta un pronóstico de tipo de cambio con total seriedad. Nada de lo que se presenta aquí constituye asesoramiento financiero, y ninguna de estas cifras sustituye la necesidad de realizar sus propias transacciones.
Lo que puedo hacer es presentarle las cifras específicas en ambas monedas antes de que firme nada, incluidos los costos que la mayoría de la gente olvida hasta que el notario los lee en voz alta. Estos se detallan aquí..
Envíame un mensaje por WhatsApp. con el edificio o el vecindario que estás mirando y haré los cálculos comparándolo con lo que realmente ha cerrado allí este año.
Fuentes y fechas
Tipos de cambio: Trading Economics, USD/MXN al 14 de septiembre de 2026. Tasas de política monetaria e inflación de México y Estados Unidos: lecturas de agosto de 2026. Número de listados regionales y precios de venta promedio: estudio de mercado de AMPI Riviera Nayarit, tercer trimestre de 2025, análisis de Teseo Data Lab. Número de transacciones cerradas, precio de venta promedio, inventario y días en el mercado: cifras regionales de MLS para mayo de 2026, según lo informado en Nuestra actualización de mediados de 2026. Cada cifra en esta publicación lleva la fecha en que fue medida, porque en este mercado un número sin fecha no es información.
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