Durante aproximadamente una década, el modelo de alquileres a corto plazo en Puerto Vallarta era sorprendentemente sencillo. Comprabas un condominio en una buena zona, lo anunciabas, lo alquilabas tantas noches como pudieras llenar y la cuestión regulatoria apenas se planteaba.
Esa era está llegando a su fin. No de forma drástica ni de la noche a la mañana, pero si ahora mismo está comprando una propiedad de inversión en Puerto Vallarta y no ha revisado lo que se está tramitando en la legislatura estatal, está basando sus ganancias en normas que podrían no existir dentro de un año.
Aquí es donde realmente están las cosas, separadas cuidadosamente en lo que ya se requiere, lo que se propone, y Qué debes verificar antes de firmar cualquier cosa.
Permítanme decirles a dónde apunta esto antes de que lean el resto, porque no es donde la mayoría de la gente supone. Esto no es un argumento en contra de comprar en Puerto Vallarta. Este es un argumento para fijar el precio de una propiedad de alquiler como lo harías en 2026, en lugar de como lo harías en 2021. Cada cifra a continuación se puede verificar antes de hacer una oferta, y esa verificación marca la diferencia entre una inversión y una simple esperanza. El lector al que me dirijo no es el que se rinde, sino el que compra con las cifras ya analizadas.
Nota sobre el contenido: Información general, actualizada a la fecha de publicación, sobre una situación que aún se está tramitando en la legislatura de Jalisco. No constituye asesoría legal, fiscal ni de inversión, y no debe ser lo último que lea antes de firmar. Confirme la situación actual con el municipio y un abogado mexicano; si trabaja conmigo, yo también la confirmaré con usted.
Lo que ya se requiere hoy
Estas prácticas no son nuevas ni controvertidas. Simplemente son cosas que un número significativo de propietarios extranjeros nunca han hecho.
Registro PUI (nacional). México ahora cuenta con un registro nacional de establecimientos de alojamiento. Los anfitriones se registran a través del portal oficial PUI utilizando su RFC y una firma electrónica SAT válida, registre la propiedad como establecimiento de alojamiento y reciba una llave del establecimiento. Esto aplica a alquileres vacacionales y alojamientos temporales, no solo a hoteles.
Si no tiene un RFC, no puede hacer esto, lo cual es una razón más para obtener su número de identificación fiscal con anticipación. Expliqué qué documento hace qué en RFC, CURP, INE, IMSS: ¿qué documento necesitas realmente?.
Licencia de operación municipal. Un establecimiento de alojamiento de corta estancia es una actividad comercial, y el municipio espera que esté autorizado como tal.
Uso del suelo compatible con la actividad comercial. Su propiedad uso de suelo Tiene que permitirlo. Esto se puede comprobar con antelación y casi nadie lo hace.
Cumplimiento de los estatutos del condominio. Hablaremos más sobre esto a continuación, porque es lo que realmente hace que se frustren los acuerdos.
Condiciones básicas de seguridad. Detectores de humo, extintores, funcionamiento básico.
Seguro de responsabilidad civil. Es obligatorio contar con una póliza válida. Si el anfitrión no la tiene, la plataforma donde se anuncia la propiedad está obligada a proporcionarla; sin embargo, depender de la cobertura de la plataforma en lugar de la propia es una posición vulnerable en caso de siniestro.
Impuesto estatal de alojamiento (impuesto sobre hospedaje). Jalisco lo cobra. Generalmente, las plataformas retienen y remiten, pero conviene entender qué se está cobrando para evitar sorpresas.
¿Qué se propone y por qué debería importarles a los inversores?
En mayo de 2026, una comisión del Congreso de Jalisco aprobó un paquete de reformas al Código Civil, al Código Urbano y a la Ley de Turismo, dirigidas a las plataformas de alojamiento de corta estancia. La iniciativa fue impulsada por la diputada Mariana Casillas, del partido Futuro, y el debate sobre la presión habitacional en torno al Mundial de 2026 le dio mayor impulso.
Las tres disposiciones que le importan:
Un límite anual de 180 noches. La propuesta reduce el número de días que una propiedad puede dedicarse al alojamiento de 365 a 180 por año en zonas de alto turismo, incluyendo explícitamente Puerto Vallarta y Guadalajara.
Un límite de 90 noches en zonas saturadas. En las áreas designadas como de “alto impacto” para la saturación de alquileres a corto plazo, el límite se reduce aún más, a 90 noches al año.
Una moratoria de cinco años para las nuevas construcciones. Las casas y apartamentos de nueva construcción estarían excluidos de la lista de la plataforma por su los primeros cinco años.
Por otra parte, a nivel municipal, la administración de Puerto Vallarta ha propuesto una nueva contribución para el alojamiento en la plataforma: el tesoro ha estado evaluando algo en el rango de De 1% a 3% de rentas.
El estatus importa tanto como el contenido.
A septiembre de 2026, el paquete estatal había sido aprobado por la comisión, pero aún no había sido votado por el pleno del Congreso. Se trata de una propuesta seria que ha avanzado significativamente, pero no de una ley definitiva. Cabe destacar que Airbnb y Expedia han manifestado públicamente su disposición a ser reguladas en Jalisco, lo que históricamente aumenta las probabilidades de su aprobación.
No voy a asegurarles que esto sucederá, ni les voy a decir que lo ignoren. Lo que sí les diré es qué hace un inversor prudente con una propuesta en esta etapa: suscribir el riesgo a la baja.
Calcula tus números para 180 noches.
Aquí tenéis el ejercicio práctico, que os llevará diez minutos.
La ocupación a corto plazo en Puerto Vallarta se encuentra en el vecindario de 63% anualmente En las zonas más fuertes, aproximadamente 230 noches. Esa es la cifra en la que se basan, discretamente, la mayoría de los planes de inversión.
Ahora vuelva a ejecutar la misma propiedad en 180 noches. Eso representa aproximadamente un recorte de 20 a 251 TP3T en los ingresos brutos por alquiler, frente a las cuotas de la HOA sin cambios, los intereses prediales sin cambios, las cuotas fideicomiso sin cambios y el pago de la hipoteca sin cambios, si la tiene.
¿Sigue siendo rentable la inversión?
Si la respuesta es sí, compre con confianza: usted ya ha valorado el riesgo.
Si la oferta solo funciona con estancias de más de 230 noches, no estás haciendo una inversión inmobiliaria. Estás apostando por un resultado legislativo específico, y al menos deberías saber que eso es lo que estás haciendo.
Tenga en cuenta que el límite de 180 noches no afecta a todas las propiedades por igual. Un establecimiento en una zona con tarifas altas en temporada alta puede concentrar sus 180 noches en la parte más valiosa del calendario y perder proporcionalmente menos ingresos de lo que sugieren los cálculos. Una propiedad que depende de generar ingresos mediocres en temporada baja para ser rentable se ve mucho más afectada. Si está comprando ahora, esa diferencia representa una cantidad considerable de dinero.
El control de los estatutos que frustra más acuerdos que la ley
Antes de todo lo anterior, existe un documento que ya rige si se puede alquilar a corto plazo, y no tiene nada que ver con el estado ni con el municipio: *el condominio reglamento.*
Los edificios en Puerto Vallarta varían enormemente. Algunos son prácticamente apartahoteles donde cada unidad se alquila. Otros prohíben directamente los alquileres a corto plazo. Muchos se sitúan en un punto intermedio con requisitos de estancia mínima: 30 días es lo habitual, y un mínimo de 30 días elimina por completo el modelo de Airbnb.
Lea los estatutos antes de comprometerse emocionalmente con la propiedad, no después. Este es un punto que requiere la debida diligencia, y debería figurar en su contrato de promesa de compra como una condición para poder rescindirlo.
En la práctica, la forma más rápida de obtener una respuesta directa es acudir a quien administra el edificio. Administradores profesionales aquí: Administradora San Pablo y BIDA Conservadora SC. Hay dos que operan aquí: mantienen el reglamento, las actas de las asambleas y los estados de cuenta del fondo de reserva en un solo lugar y los proporcionan a un comprador serio. Un edificio sin administración profesional, donde los documentos se guardan en un archivador en la casa de alguien, es en sí mismo un dato relevante.
Hay dos cosas a las que prestar especial atención:
Los estatutos pueden ser modificados. Un edificio que actualmente permite alquileres a corto plazo puede votar para restringirlos. Si está comprando una unidad cuya única estrategia de inversión es el alquiler por noche, comprenda la composición de la propiedad: un edificio con una mayoría de residentes permanentes es un lugar donde dicha votación puede tener lugar.
Lo que te diga el vendedor o el agente inmobiliario no es el documento. “Aquí todo el mundo alquila” no es lo mismo que “el reglamento lo permite”. Consulta el reglamento. Lee el reglamento.
Lista de verificación previa a la compra
Antes de hacer una oferta por una propiedad en Puerto Vallarta que pretenda alquilar a corto plazo:
- Lea el reglamento del condominio. Confirme que se permiten los alquileres a corto plazo y tenga en cuenta la estancia mínima.
- Pregunte sobre las enmiendas pendientes a los estatutos. y la proporción de propietarios que residen en el edificio.
- *Verificar el uso del suelo (uso de suelo)* Permite la actividad de alojamiento comercial.
- Confirma que puedes obtener un RFC y completar el registro PUI (solicitante de información pública), algo que no se puede negociar y que lleva tiempo.
- Pregunte qué requisitos tiene realmente la licencia municipal. para esa propiedad específica.
- Obtén un historial de alquiler real., Con declaraciones. No proyecciones. No "podría ganar". Registros reales de reservas e ingresos.
- Repita el cálculo pro forma a las 180 noches., y nuevamente a 90 si la propiedad se encuentra en una zona que probablemente sea designada como de alto impacto.
- Precio en una plataforma municipal de impuestos 1–3% como una posibilidad real.
- Revisa el fondo de reserva de la asociación de propietarios. y cualquier evaluación especial pendiente. Una evaluación de $20,000 USD borra un año de ingresos netos.
- Presupuesto para seguro de responsabilidad civil en tu propio nombre.
Lo que realmente pienso
No interpreto esto como una mala noticia para el mercado inmobiliario de Puerto Vallarta, y quiero ser claro sobre por qué.
Ciudades de todo México y del mundo están adoptando la misma normativa: registro, licencia, impuestos y límite de noches. Que Puerto Vallarta se sume a esta tendencia es normal, no una crisis. Este tipo de regulación tiende a reducir las ganancias de los operadores menos experimentados, a la vez que profesionaliza el mercado para quienes se han preparado. Si se implementa un límite de 180 noches, parte del inventario sin licencia desaparecerá, y los establecimientos bien gestionados que permanezcan generalmente enfrentarán menos competencia en las noches que pueden alquilar.
Lo que realmente me preocupa es diferente: Los compradores están suscribiendo supuestos para 2021 en un mercado que se proyecta para 2026. El inventario se ha ampliado; escribí sobre eso en Más inventario, mayor poder de negociación para los compradores. La ocupación es competitiva y ahora la normativa está cambiando. Un modelo financiero basado en 365 noches disponibles, una ocupación de 70%, sin impuestos municipales y sin costes de licencia no es optimista. Es erróneo.
Construye un modelo conservador. Si la propiedad aún genera los ingresos que necesitas, tienes una buena inversión y un margen para lo que decida el Congreso. Ese es el objetivo principal.
Envíame un mensaje por WhatsApp. Y revisaremos los estatutos y las cifras reales de cualquier propiedad que esté considerando, antes de que haga una oferta.
— Neft Román, Legacy Vallarta Realty
Miembro de AMPI Puerto Vallarta y Compostela
Las regulaciones aquí descritas eran correctas al momento de su publicación y están sujetas a cambios. La reforma estatal mencionada aún no había concluido su proceso legislativo al momento de redactar este documento. Confirme los requisitos vigentes con el municipio y un abogado mexicano antes de tomar una decisión de inversión.
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